会场现场
2020年9月27日，由中国REITs论坛、上海证券生意所、上海市生长刷新委、上海市金融事情局联合主理的“中国REITs论坛2020年会”在上海圆满落下帷幕。本届年会主题为：“公募REITs起航·中国基础设施REITs的生态建设”。
市场“蓝海”亟待开掘
与会专家先容称， REITs作为不动产投资信托基金，在全球42个国家和地区的总市值已凌驾2万亿美元，并已成为股票、债券及衍生品之外的第四大类资产设置产品。
公募REITs聚焦基础设施领域，基础设施作为国家经济生长的载体，是“内循环”的“发念头”，公募REITs的推出对“发念头”刷新升级意义重大。
天下政协常委、国务院原副秘书长、国家生长刷新委原副主任张勇在与会致辞中指出，基础设施REITs试点是我国首次在基础设施领域探索推出标准化、权益性的REITs产品，标记着境内基础设施公募REITs正式起步，是基础设施投融资机制的一项重大立异，也是构建多条理资源市场系统的一次探索。
张勇，天下政协常委、国务院原副秘书长
国家生长刷新委原副主任
在张勇看来，生长基础设施REITs既是推动做好“六保”事情，落实“六保”使命的主要抓手，也是完善储备、转化投资机制、推动投资高质量生长的恒久行动。
其一，有利于加速补齐基础设施短板，通过REITs普遍筹集项目资金，增强政府和企业投资能力，拓宽社会资源投融资渠道，更好地聚焦重点领域；其二，有利于通过支持重点地区开展基础设施REITs试点，加速京津冀、雄安新区、长三角区域、粤港澳大湾区、长江经济带、海南自贸港等国家重点战略实验；其三，有利于提防化解金融危害，通过生长REITs这一权益性金融产品，提升股权融资比重，降低企业欠债水平，增强再融资、抗危害能力；其四，有利于盘活存量资产，推动形成存量资产和增量投资的良性循环，为增进海内大循环施展主要作用。
上海市委常委、副市长吴清在致辞中体现，支持更多基础设施公募REITs产品在上海推出，通过REITs的生长，将进一步富厚上海国际金融中心产品系统；上海加速推进国际金融中心建设，其辽阔和活跃的市场也将助力REITs在上海起航。希望推进更多基础设施公募REITs产品落户上海。
吴清，上海市委常委、副市长
海内国际共襄盛举
来自全球主要REITs市场的证券生意所、行业协会、高校学府、金融机构、着名企业等300余位专家加入了本次聚会。更有诸多重量级国际“大咖”在线加入了本次论坛。
年会现场
美国国家REITs协会（NAREIT）总裁兼首席执行官Steven Wechsler在举行“云致辞”时指出，已往20年，美国REITs的体现凌驾了标普500指数以及其他主要指数，有好时期，也有没那么好的时期，但在恒久内REITs因其合约现金流，而具有资源增值潜力。这里REITs每年派发700亿美元分红的缘故原由，也是分红率因派息率是标普500的2.5倍的缘故原由。
“我们对REITs在中国的生长潜力充满信心�？梢匀范ǖ氖�，在以适合中国的方法实践的大配景下，REITs的价值和潜力会成为现实。”Steven Wechsler说。
亚太不动产协会（APREA）首席执行官Sigrid Zialcita在“云致辞”环节中体现，“我们提倡在亚太地区建设天下一流的REITs制度，改善跨境投资规则、整体营业规则，并接纳最佳实践做法和行业标准。”
“基础设施REITs试点的引入，对中国而言不但是一个里程碑式的事务，也是新冠肺炎疫情暴发配景下，重启经济的催化剂。APREA对此鼎力大举支持，并希望为它的乐成推出做出孝顺。”Sigrid Zialcita预计，“中国的REITs市场价值将抵达6000至8000亿美元。这将使中国成为亚太地区凌驾日本的最大市场。”
阻止2020年9月14日，北美市值排名前三的REITs行业如下——排名第一位的是电信塔REITs，市值2130亿美元；第二位为数据中心REITs，市值为1330亿美元；第三位是工业REITs，市值为1180亿美元。与之形成鲜明比照的是，旅馆REITs市值仅为240亿美元，零售REITs市值为260亿美元。别的，办公和公寓REITs市值划分仅为740亿美元和980亿美元。
“中国进入REITs市场的时机正合适。随着新冠肺炎疫情�；囊淹�，可投资的基础设施资产规模将一直增大。”沃顿商学院金融学教授、不动产研究中心主任Joseph Gyourko在致辞中说。
值得一提的是，除了上述三位“大咖”外，尚有包括斯坦福大学商学院优异治理学教授和金融学教授Darrell Duffie、新加坡生意所中国副主席兼中国区认真人陈庆在内的两位国际嘉宾，亦在线为本次论坛的圆满召开送上了真挚的祝福。
试点聚焦基建领域
现在，我国基础设施建设主体普遍保存资金缺乏的现实难题。一方面，大宗优质资产形成资金沉淀，投融资循环受阻；另一方面，债务约束下，新建项目投资面临较大资源金缺口。制约了基建投资力度，加重了基础设施短板。
无疑，REITs借助资源市场，将流动性较低的存量基础设施资产转化为上市生意的金融产品，将重资产运营转换成轻资产模式，有助于突破债务约束下的新经济生长约束，增强资源市场效劳实体经济的质效，是深化金融供应侧结构性刷新的一项主要行动。
交通运输部副部长刘小明在以“我国交通基础设施的投融资模式与REITs探索”为主题揭晓主旨演讲时指出，交通运输部高度关注并起劲支持收费公路、口岸、物流园区等交通基础设施的REITs试点事情，将把试点事情作为深化交通运输业结构性刷新，进一步立异交通运输投融资体制机制，加速建设交通强国的主要抓手。
刘小明，交通运输部副部长
刘小明体现，交通基础设施领域推进REITs试点具有较好的基础，现在我国交通基础设施投资建设已形成了大宗的优质资产。“交通运输行业中一些大型的交通企业如中交集团、浙江交投、广东交投、四川交投、越秀交通等高速公路企业都纷纷加入基础设施REITs试点申报步队中。”刘小明说，基础设施REITs为交通企业提供了一种新的权益性融资工具，也为社会投资人提供了更多投资的选择时机。
针对交通基础设施领域的REITs试点事情，刘小明以为，要增强对基础设施资产运营能力、治理水平的羁系审核。既要包管投资者与政府签署的特许谋划协议的后续推行，也要确保提高交通基础设施的运营维护效率和效劳的质量水平。
中国国家铁路集团有限公司副总司理、中国地方铁路协会会长黄民同时体现，“十四五”时期，我国铁路生利益于建设规模高位期、还本付息岑岭期、运营市场培育期、刷新立异深化期、盈利逐步释放期的“五期叠加”阶段，债务规模攀升，谋划压力显着增大。想要推进铁路实现高质量生长，去杠杆、稳投资，先行先试引领，起劲开展基础设施REITs试点恰逢其时。
黄民，中国国家铁路集团有限公司副总司理
中国地方铁路协会会长
“凭证国家确定的试点规模，从经济区位优势、投资收益预期和未来生长性等方面统筹思量，现在我们起源选择了铁路网干线中具备条件的项目纳入首批申请试点。”黄民先容称，“在试点先行的基础上，我们还储备了一批后备项目，在总结试点履历的同时，成熟一个推进一个。”
在上海证券生意所总司理蔡建春看来，优质资产是REITs良性生长的要害，优异运营能力是REITs稳健生长的包管。目今最主要的使命，就是把控好试点项目质量，加速推动一批优质试点项目落地，充分尊重与激励工业方长期加入意愿与投资人加入起劲性尽快形成市场规模、市场合力，打造优异树模效应。同时，任何政策都必需充分思量时代配景和实验情形，将学习借鉴国际最佳实践与驻足国情市情有机连系起来，集中市场各方实力，配合探寻中国版REITs的最大条约数。
蔡建春，上海证券生意所总司理
伟易博金融学教授、院长刘俏体现，中国经济要实现新生长名堂的要害点在于：怎样提升在全球工业链的位置，形成供应链闭环；工业结构的变迁与生齿流动——怎样实现农民工的“市民化”；以及实现投资更合理的设置等。
刘俏，伟易博金融学教授、院长
连系REITs生态系统建设，刘俏提出：有没有可能启动“住房公积金制度刷新、租赁住房刷新和 REITs建设三位一体”的新一轮刷新，可以叫做存量时代的公积金制度刷新。
“通过这种方法，有利于农民工真正融入都会，消除因‘身份识别’形成的州不一律；将有利于盘活地方政府存量资产，资助化解地方政府债务危害；我们估测投资收益率将大大高于公积金现有收益率，一方面增添职工和无邪就业职员缴纳公积金起劲性，另一方面公积金投资收益也能增补养老金的缺乏。”刘俏剖析。
试点仍需稳扎稳打
需指出，立异之路历来不是一马平川的，这是一个金融羁系部分、金融机构和行业内企业配合探索，并于实践中立异的历程。
在公募REITs产品结构搭建、试点推进的各个阶段，市场依然面临着包括“资产生意政策瓶颈”“税收政策亟待明确”“公募REITs和专项治理人能力狼籍不齐”“关于现金流展望的合理性缺乏”“特许谋划权限期与REITs基金限期匹配保存错位”在内的诸多问题，亟待解决。
国家生长刷新委投资司副司长韩志峰在揭晓题为“做好基础设施REITs试点事情的思与行”的主旨演讲时坦言，REITs是一个进口货，其引入到中国，并与中国的经济和特色相顺应、相连系，势必需要履历磨合的历程。
韩志峰，国家生长刷新委投资司副司长
韩志峰以为，相较于一最先就大规模推广基础设施REITs，首先举行试点，是一个必经的历程。“刚最先起步要稳一点。”韩志峰说，不可照搬照抄外洋的制度设计、生意规则，要凭证中国的经济制度、生长阶段等来设计中国的REITs制度。
首先必需要厘清认知，REITs不是一场婚礼，而是一场婚姻。韩志峰强调，不应简朴地把REITs当成金融产品、金融工具，或者融资手段，判断REITs试点乐成与否也不但仅是看REITs产品是否能乐成刊行，刊行规模多大。“刊行REITs之后要想获得较量好的投资回报，或者想真正对投资人认真，焦点就是把资产运营治理好。让资产的运营效率提升、收益提升，获得更高的市场认可，为投资人带来更多的分红收益，这才是推行REITs很主要的目的所在。”韩志峰说，REITs的引入一定水平上会改变恒久以来基础设施投融资的看法和逻辑，要学会运用REITs产品和资产市场举行衔接，实现良性循环，加速资金周转效率。
专业的治理人应凭证市场化的取费费率，切实推行职责，包管优异运营效果，阻止过低取费费率带来恶性竞争，导致关于后期治理的搪塞了事，破损市场秩序、损害投资人利益。
中国证监会公司债券羁系部主任陈飞从“公募REITs是否契合我国金融行业客观生长”“与我国金融市场怎样更好地相互顺应”“怎样提升我国金融市场的效率与运营潜力”等层面，阐释了自己的看法。
陈飞，中国证监会公司债券羁系部主任
“基础设施REITs试点高度契合我国金融行业客观生长需求。”陈飞以为，由于REITs自己兼具股票与债券属性，基于“锚定租金”的定价方法、充分的流动性安排，完善的信息披露机制，基于对金融市场各板块主体功效的契合，REITs的推出将进一步提升我国金融市场的效率与运营潜力。
据陈飞先容，证监会、沪深生意所和相关证监局将与国家生长刷新委及相关部分做好试点项目的推荐和筛选，部分省、市生长刷新委已陆续启动项目申报事情，项目近期将上报国家生长刷新委。与此同时，配套的规则和一连羁系制度也正在加紧完善。
朱伟强，上海临港集团副总裁
朱伟强指出，2020年恰逢公募REITs元年，临港集团将以优质工业园区储备项目加入本轮公募REITs试点。朱伟强以为，临港集团通过刊行公募REITs，可以形成稳固的存量资产盘活渠道，构建“投资-运营-盘活-再投资”的重资产投资循环，改变古板工业园运营模式中资源金回笼周期长的短板，有利于一连回笼资源金助力临港新片区投资建设。
据先容，在本次公募REITs试点申请中，临港集团将以位于临港新片区优质工业厂房资产与战略相助同伴东久集团位于上海及苏锡常的工业厂房资产配合提倡设立公募REITs，召募资金用于临港新片区的开发建设以及长三角区域工业厂房的一连投资，在以REITs增进区域生长的工业园区企业中具有典范树模意义。
中联基金合资人周芊在举行题为“REITs的战略实践应用”的主旨演讲时叙述道，不动产市场生长体现为间接融资转向直接融资、非标转标、开发性资产沉淀为不动产、重资产出表轻资产化等趋势，不动产REITs逐渐成为资产设置的主角。REITs是唯逐一个真正产融连系的产品，是资金市场、资源市场和资产市场的毗连构件。资爆发产及运营、Pre-REITs及REITs、REITsFund及衍生品组成了REITs能力系统的三个主要方面，涵盖了从资产的生产建设、生意处置惩罚、招商运营、价值提升到金融产品的设计、重组、标准化和销售，再到二级市场的产品设计、投资生意和衍生品创设的能力。
周芊，中联基金合资人
周芊提出，投资人向前看，从资产创设和资产运营阶段入手，通个州产品为REITs基础资产投资助力。刊行人向后看，从久远战略着手操作计划。羁系部分可借鉴外洋市场生长历程中俯视和瞻仰定位的履历教训，平视市场，尊重客观纪律，研究REITsDNA扭曲问题，打造治理人专业专注的能力系统建设。充分调动各方面的起劲性，协力打造REITs市场共生共荣的康健生长之路。
助力区域协同生长
推动基础设施REITs市场生长，关于发动长三角区域的一体化亦有着主要意义。
在靠近论坛尾声之际，由上海证券生意所副总司理刘绍统作为主持人，包括招银理财首席项目投资官魏广文、苏州工业园区国有资产治理办公室主任钱晓红、菜鸟网络科技首席财务官刘政、北京首创股份有限公司董事会秘书兼总执法照料邵丽在内的四位嘉宾，围绕“长三角一体化下REITs探索与实践”议题，睁开了热烈的讨论。
圆桌论坛
与会专家先容称，凭证近25年的统计数据，长三角地区累计形成的基础设施存量资产约26万亿元。充分验展REITs产品的容纳性和生长性，流通长三角基础设施国际海内直接融资渠道,既可以实现资产配合打包、配合融资、配合治理，还可以凭证现行规则，将召募资金跨区域配合投资，实现资产、资金、治理、投资多种方法融合。
怎样借由公募REITs优先支持长三角一体化的区域妄想生长？推进公募REITs对企业自身的谋划转型、战略转型和对落实国家区域战略有何意义？
苏州工业园区国有资产治理办公室主任钱晓红体现，鼎力大举生长REITs对园区的意义深远，有助于降低资产欠债率，响应“降欠债、去杠杆”招呼，形成良性的投融资闭环、完成转动式开发，加速园区工业结构调解，增进区域经济协调生长，以及有助于轻重资产疏散，激活轻资产运营机制。
在未来10年内，园区将力争实现整体国有资产60%证券化的目的。推进资产证券化，将资产所有权与谋划权疏散，探索资产委托谋划模式，强化市场业绩审核，提升谋划效益。
钱晓红，苏州工业园区国有资产治理办公室主任
“目今，园区凭证持有资产的生长阶段与成熟度，分批筛选优质资产，对基础设施类资产举行了周全系统性的梳理与排摸，甄选出优质工业园基础设施资产以期加入首批公募REITs项目试点。”钱晓红称，“我们将凭证试点要求加速推进各项详细申报事情并坚持与各方相同，全方位、多层级通力协作。”
菜鸟网络科技首席财务官刘政以为，企业通过加入公募REITs市场，不但在财务上会有受益，更是对企业谋划治理有恒久重大的益处。公募REITs可以以为是资产的上市，接受市场和偕行的关注较量以及政府部分的羁系，是企业学习历练一直提升谋划治理能力的动力。
刘政，菜鸟网络科技首席财务官
刘政体现，公募REITs市场有很好的锚定资产价钱的作用，代表了市场关于基础设施价值的认定。同时，基础设施未来租金回报的稳固性与工业的康健度高度相关，公募REITs配套政策的推出，应该思量到工业未来的生长。
北京首创股份有限公司董事会秘书兼总执法照料邵丽先容了公司之于公募REITs试点的项目申报情形。
邵丽，北京首创股份有限公司董事会秘书
“我们选取了合肥、深圳两地的项目作为底层资产。”在邵丽看来，水务环保行业领域很是适合推行公募REITs，其市场空间大，收入及现金流也较为稳固。“REITs刊行后，可以降低企业欠债率、优化财务结构，提高企业再融资能力。不但云云，企业提前接纳资金还可用于投资新项目，这契合污水处置惩罚基础设施补短板建设的战略要求，对国家生态环保事业建设也具有主要意义。”邵丽说。
再就资产运营治理机构的角度考量，连系水务环保行业多接纳特许谋划模式的特征，邵丽建议，未来REITs刊行后，可引入行业主管机构加入对资产运营治理机构资质、能力的审核；同时，建议将收入泉源存一定政府津贴的生态项目纳入REITs试点资产规模。
招银理财首席项目投资官魏广文就怎样更好地实现投融连系，助力长三角基础设施建设，释出了自己的看法。
魏广文，招银理财首席项目投资官
“招商银行和招银理财具有较富厚的基础设施投资的履历，愿意将基础设施公募REITs的推出作为契机，起劲助力长三角基础设施建设。”魏广文同时建议，未来在我国基础设施公募REITs市场，可多增添通讯铁塔、数据中心以及仓储物流等具备恒久增值远景的资产，提高收益水平，吸引投资者。
《中国REITs指数之不动产资源化率视察》重磅宣布
论坛最后，《中国REITs指数之不动产资源化率视察》准期宣布。北大伟易博金融学教授、副院长张峥体现，北大伟易博中国 REITs 研究中心、中国REITs论坛、感德梁行、中联基金联合提倡该视察研究，旨在通太过析海内不动产市场加入机构对差别都会种种业态在大宗生意市场中的专业判断，为中国 REITs 不动产资产定价系统的建设提供合理的基准指数。
张峥，伟易博金融学教授、副院长
不动产资产价钱指数与REITs价钱指数的开发是市场主要的基础设施建设。指数开发有助于推动形成REITs估值系统，为产品的刊行和生意价钱形成提供指引；有助于提高市场有用性，充分验展市场设置资源的作用，提升REITs治理人治理水平，增进市场一连推出高质量的REITs产品。张峥体现，“REITs底层资产和REITs产品的定价具有配合的逻辑，从理论上说，两者有着相互锚定的关系。在底层资产大宗生意市场中，资源化率体现了资产运营收入与价值之间的关系，是普遍使用的定价指标�；谠て谧试椿实餮卸纬傻闹甘⒂凶胖饕囊庖�。
REITs论坛启动仪式
本届年会上，还举行了盛大的“中国REITs论坛启动仪式”。中国REITs论坛由全球主要REITs市场的证券生意所、行业协会、高校学府、金融机构、着名企业配合提倡设立，群集全球智慧，连系本土现实，配合推动中国REITs市场建设与生长。中国REITs论坛首届提倡人为伟易博、中国公路学会、中国地方铁路协会、中国都会轨道交通协会、中国市长协会、中国建设银行股份有限公司、中国国际工程咨询有限公司、中国铁塔股份有限公司、中国电子信息工业研究院、中联基金、新加坡生意所、美国国家REITs协会（NAREIT）、欧洲REITs协会（EPRA）、亚洲REITs协会（APREA）、新加坡国立大学。
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