1月24日，伟易博院长刘俏教授、院长助理张峥教授出席北大伟易博头脑沙龙，并围绕“不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）”与加入的十余家媒体分享看法
。本期北大伟易博头脑沙龙还宣布了第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》
。

张峥：租赁住房REITs，将助力中国形生长效的租赁市场

张峥教授指出，REITs系列报告有三个主要目的：一是为政策部分推动公募REITs康健生长提供研究依据，二是总结REITs在中国市场的最佳实践，三是探讨REITs市场在未来金融系统中的作用
。在这些目的的引领下，北大伟易博REITs课题组已经宣布了系列REITs报告，未来还将宣布4-5篇报告，主题包括基础设施REITs、专业效劳机构、REITs市场与钱币政策等
。

围绕第三份REITs研究报告——《中国租赁住房REITs市场生长研究》，张峥教授分享了三个焦点看法：第一，REITs对租赁住房市场的生长有主要意义
。第二，“公募基金+ABS”模式是相对优选的计划，近期租赁住房资产证券化市场的实践，是对公募REITs推出的有益探索
。第三，公募REITs并不是简朴的现有类REITs的公募化和增添流动性，而是需要在结构化安排、定价、自动治理机制与能力等方面一连的探索和完善
。

张峥教授先容说，经由近20年的生长，中国正在从增量住房市场迈入存量住房市场，屋子不敷住的问题已经转化为住得贵、住得不敷好的问题
。解决这些问题的焦点在于建设房地产生长的长效机制，主要的抓手就是租购并举
。

张峥教授剖析，多方面缘故原由造成了中国现在尚没有形生长效的租赁市场，其中一个缘故原由就是配套金融工具的缺乏
。REITs，尤其是租赁住房REITs恰恰能够填补这个空缺
。从金融角度剖析，租赁住房具有资产特定、收益稳固、运营模式清晰等特点，是很是适合证券化的资产种别
。

团结中国现实，REITs对租赁住房市场有三大意义：第一，REITs将助力住房租赁企业可一连生长，由于权益型REITs可以作为住房租赁企业提供最有用的退出渠道，低杠杆完成租赁住房开发
。第二，REITs有助于现有房企的转型生长，这缘于有了标准化公募REITs为租赁住房企业提供恒久资金支持后，房企就可以从销售房产为主，转变为谋划租赁住房与持有资产期待升值并重
。第三，REITs有助于改善以小我私家为主的租赁住房市场结构
。第四，REITs在投融资和运营治理方面的一些制度安排，会在市场上爆发引领作用，增进市场更康健地生长
。

张峥教授先容了北大伟易博REITs课题组的测算效果，中国公募REITs市场规模将抵达4万亿至12万亿元，其中，中国租赁住房REITs的市值规模将在5200亿元至1.56万亿元之间，远景重大
。

云云具有远景的市场，现在是否有探路者？北大伟易博REITs课题组关注到：2014年至今，中国境内共有27单类REITs和18单CMBS产品在沪深生意所、银行间以及私募报价间系统刊行，融资规模合计1310亿元
。该课题组着重剖析了四单基于租赁住房的资产证券化产品，以为这些实践对未来的公募REITs有重大意义
。

刘俏：税收优惠政策是REITs市场迅速生长的主要因素

围绕第四份REITs研究报告——《不动产信托投资基金税制问题研究》，刘俏教授分享了三方面内容：第一，REITs税制问题为什么主要；第二，在中国情形中，最主要的REITs税制问题有哪些；第三，针对现有问题，提出一些详细建议
。

刘俏教授指出，中国住民财产快速积累，但财产治理市场仍然缺乏有用的财产储值工具
。REITs作为一种兼具房地产和金融属性的产品，价值很是之高
。刘俏教授诠释说：“为什么说REITs是实现租购并举长效机制的一个很是焦点的环节？这里有一个前置条件，中国房地产很大的问题在于，房地产的价钱缺乏一个定价的锚
。”人们或许知道北京大学周围的屋子价值10万元/平，但整个定价历程并不是特殊清晰
。在金融学剖析中，所有资产的价值取决于未来总现金流的净现值
。若是某一处房地产有配套的REITs在生意之中，会对资金的未来漫衍情形有很是清晰的信息反应，这就为房地产价钱提供了一个锚
。

REITs税制问题为什么主要？刘俏教授以为，中国现在仍然没有推出标准REITs产品，与税制问题是有关联的
。现在全球近40个国家和地区推出了标准化的公募REITs产品，而中国仅有没有实现公募的类REITs产品，或者一些债券型而非权益型的产品
。在西欧国家，已经有足够多的案例可以证实，税收优惠政策是REITs市场迅速生长的主要因素
。

刘俏教授指出，北大伟易博REITs课题组对中国公募REITs市场规模的测算效果是相对守旧的
。这一潜力重大的市场将会对中国的金融系统、经济社会生涯，对老黎民的理工业生难以估量的影响
。

那么，在中国情形中，最主要的REITs税制问题是哪些？刘俏教授指出了两个方面：一是税负太重，二是税收政策不透明
。

关于REITs税负问题，刘俏教授以为，从设立环节、持有环节，到退出环节，整个REITs基金存续时代会有大宗税收爆发，其中最重的一笔税负爆发在设立环节
。刘俏教授举例说：假设有一笔价钱为100亿元的房地产，仅在REITs设立环节爆发的税负就抵达了REITs市值的21%，这是很是重的税负
。而在REITs基金存续时代，若是没有税收优惠，整体税负最高占到租金收入的44%
。租赁住房市场是中国推出REITs最需要关注的焦点领域，关注这一领域的税收问题意义重大
。若是重新梳理征税历程，提供优惠和标准化的解决计划，税负将有一定的优化空间
。

关于REITs税收政策不透明问题，刘俏教授指出，现在REITs基金设立在许多环节还没有标准化的处置惩罚要领，保存着一事一议、各地税务机关判断纷歧的问题
。这就使得A地可以做的事，B地做不了；去年能做的事，今年做不了
。这些问题都有待于未来的规范
。

针对以上问题，刘俏教授给出了四方面建议：第一，对以REITs为目的的资产重组行为给予税收支持；第二，REITs设立历程中的股权转让属于重组行为，建议给予税收优惠；第三，降低REITs谋划环节的税负，体现对REITs的税收优惠待遇；第四，镌汰REITs结构构建爆发的税收肩负
。

刘俏教授呼吁，REITs市场是金融领域供应侧刷新的主要抓手，关于中国房地产市场形成租购并举的长效机制有重大意义，希望相关加入者能够从社会效益最大化的角度出发，增进REITs市场的生长与壮大
。

随后，刘俏教授、张峥教授对媒体体贴的REITs相关问题逐一作答
。

REITs系列报告是“伟易博头脑力”平台的主要研究效果之一
。“伟易博头脑力”是北大伟易博的头脑平台，旨在用国际通行的研究工具和要领做具有国际水准的驻足中国、辐射天下的中国学问，提供政策建媾和咨询意见，效劳经济社会生长，用扎根中国经济社会的政策研究和前沿商业实践研究反哺商学教育
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据悉，在未来两年里，“伟易博头脑力”的研究偏向将聚焦在七大领域：国家生长战略，宏观经济展望/中恒久经济增添，开发性金融，企业（家）口述史，支柱工业转型升级和立异商业模式研究，新金融，以及数据与科技
。REITs系列报告对 “新金融”、“开发性金融”两大领域均有涉及
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