十九届五中全会通过了《十四五妄想建议》 ，将住房租赁包管作为事情重点 ，对其规范生长制度、明确生长偏向举行顶层设计和指导 。
伟易博金融学系教授、副院长张峥以为 ，《十四五妄想建议》的焦点要义体现在三个“新”上 ，就是驻足新生长阶段 ，贯彻新生长理念 ，构建新生长名堂 。要加速构建以海内大循环为主体、海内国际双循环相互增进的新生长名堂 ，其中一个要害问题就是 ，要素的自由流动和有用设置 。这内里就包括要提高劳动力要素的设置水平 。
为此 ，伟易博治理学院建设了两个课题组 ，在生长租赁住房和住房公积金制度刷新这两个领域举行了深入的研究 。课题组以为 ，构建新生长名堂 ，需要鼎力大举培育租赁住房市场 ，建议国家启动“住房公积金制度、生长租赁住房和REITs”三位一体的新一轮刷新 ，推动新型住房体制建设 。
01需鼎力大举生长租赁住房的三大缘故原由
构建新生长名堂需要鼎力大举生长租赁住房 ，主要缘故原由体现在以下三个方面：
第一 ，实现与社会主义现代化相匹配的工业结构需要鼎力大举生长租赁住房 。2035年 ，实现社会主义现代化的中国 ，需要实现就业结构和工业结构的匹配 。凭证伟易博头脑力课题组的估测 ，未来十五年 ，凌驾20%的就业生齿 ，即1.5亿生齿 ，需要重新设置到第二工业或效劳业 。在工业结构变迁和生齿流动的配景下 ，农业转移生齿都会化将带来大宗的住房需求 ，尤其是住房租赁的需求 。鼎力大举生长住房租赁市场 ，增添租赁住宅有用供应 ，才华够有用解决新市民的栖身问题 ，形成生齿增添、工业生长相互增进 。
第二 ，城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支持 。伟易博头脑力课题组预计2035年中国生齿城镇化率将抵达75%-80% 。租赁住房可以解决进城农村生齿住房需求 ，引发他们起劲融入都会生涯的意愿 ，只有大宗生齿留下来才华坚持都会活力和动力 。另外 ，消除城乡二元差别 ，需要将都会化推进与墟落振兴有用团结起来 ，将农村整体建设用地的流转与劳动力的自由流动团结起来 ，这样才华提升农村生齿的工业性收入 。
泉源: World Bank WDI.北大伟易博2035远景目的课题组
注:中国的生长展望 ，黄色趋势线是线性拟合 ，R-square为拟合优度
第三 ，生长租赁住房是新生长名堂下提振消耗、拓展投资的新思绪 。在新生长名堂下 ，消耗将施展着基础性和引领性作用 。据伟易博头脑力课题组展望 ，2035年住民消耗占GDP比率要到60% ，相对现在增添约20个百分点 ，同时效劳消耗占整个消耗的60% 。在未来15年的时间里 ，若是解决了都会生齿事情地和栖身地相一致的问题 ，就能更好地释放消耗的潜力 ，增进消耗尤其是效劳消耗 。培育租赁住房这样一个新型的住房消耗 ，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出 ，买通消耗堵点 ，释放其他消耗需求 。
国家统计局的数字 ，2019年 ，我国城镇住民人均住房修建面积39.8平方米 ，我国住房问题已由总量缺乏转变为结构性供需矛盾问题 ，以及人地匹配问题 。大都会房价高 ，完全通过买房来解决住房问题是行欠亨的 。因此 ，租赁住房是解决当下住房问题的必由之路 。
我们可以预计一下农业转移生齿市民化催生的租房需求 。相关的报告显示 ，2019年天下农民工总量2.91亿人 ，其中外出农民工1.74亿人 ，年尾在城镇栖身的进城农民工1.35亿人 。这部分农业转移生齿的市民化有改善栖身条件的需求 。展望2035 ，凭证相关估测 ，从农业向其他工业的转移生齿约1.5亿人 ，这部学生齿的住房需求属于新增的部分 。未来十五年 ，农业转移生齿市民化创立的住房需求约为5700万套 。
02生长租赁住房市时势临的五大挑战
生长租赁住房市场 ，面临土地、资金、运营、笼罩面、税费政策等五个方面的挑战 。
首先是土地方面 。关于有大宗生齿流入 ，高速生长的都会 ，土地资源较量稀缺 。住民关于住房有迫切和多样的需求 ，从而导致这些都会房地产价钱快速增添 。土地出让金是地方政府的主要收入泉源 ，低价出让土地来作为租赁住房用地 ，地方政府缺乏动力 。现在的地方租赁住房用地和整体建设用地租赁住房试点 ，加入主体受限 ，主要是国有企业 ，影响了民营企业加入的起劲性 。已往的存量公租房等包管性住房 ，大多区位偏远 ，空间结构和需求之间保存错配 ，带来栖身未便和空置率高的问题 。
第二是资金方面 。资金方面有两个主要问题 ，一方面 ，现在的租赁住房建设主要依赖债务融资 ，缺少权益性资金等市场资源 ；另一方面 ，债务资金有牢靠限期、并且本钱较高 。这样的融资体制 ，难以匹配租赁住房初期投入高 ，回报期长的投资特征 。
第三是笼罩面方面 。现有的租赁住房 ，尤其是长租公寓 ，主要知足了小部分中高收入人群的需求 ，无法笼罩宽大农业转移生齿和都会的其他无邪就业人群 。而随着工业结构变迁 ，种种人才涌入都会 ，租房需求也越发多元化 。
第四是运营方面 。现在租赁住房项目加入主体相对简单 ，主要为国企 ，运营治理缺乏市场化激励 。我们视察到 ，租赁住房企业运营能力有差别 ，部分房企缺乏运营能力导致资源低效使用 。
最后是税费政策方面 。现在的税收的优惠政策集中在需求侧 ，也就是住民层面 ，关于租赁住房企业的天下性税收优惠政策未实质落地 ，企业需要缴纳增值税、增值税附加税、房产税、城镇土地使用税、印花税、所得税等多种税费 ，高综合税费压缩了企业的利润空间 。
总结看 ，高本钱的资金、稀缺的土地、缺乏动力的地方政府、运营缺乏效率 ，以及税费等多个因素 ，极大地限制了租赁住房市场的生长 。
因此 ，未来的刷新设计中 ，应该充分思量上述问题 。北大伟易博头脑力课题组以为 ，在推动租赁住房建设 ，需要遵照以下原则：
1）确保资金投入和项目运营上的市场化 ；
2）形成低本钱租赁住房用地的多渠道供应 ；
3）形成多条理人群的租赁住房供应 ，特殊是包管性租赁住房的供应 。
03启动新一轮住房刷新回应五大挑战
北大伟易博租赁住房研究课题组基于恒久研究 ，建议国家启动“租赁住房、住房公积金、REITs”三位一体的新一轮住房刷新 。详细的刷新思绪 ，就是逐一回应上述五个问题 。
首先 ，应拓宽租赁住房用地泉源 。详细来看 ，一是地方政府可以通过划拨或出让方法提供新增的、低地价的租赁住房建设用地 。二是使用农村整体建设用地建设租赁住房 。这既能够增添租赁住房供应 ，又可以拓展整体土地用途 ，通过整体土地作价入股 ，使整体经济组织和农民享受恒久稳固的租金收益 。三是盘活社会闲置住房、改建商业用房、工业园区等现有的存量衡宇 ，增添租赁住房的有用供应 �？山泻仙ぷ饬拮》啃枨蟮拇媪坑玫睾拖兄猛恋刈什� ，统一安排调解为租赁住房用地 。地方政府也可以以提供土地的方法入股 ，建设专业的租赁住房运营机构 。四是在土地竞拍环节 ，明确划定开发商矜持部分 ，应该整体妄想并集中设置 ，勉励由租赁住房企业整合和运营 。
第二 ，扩大租赁住房建设资金泉源 ，支持住房公积金用于租赁住房建设 ，同时吸纳更多社会主体和市场主体加入租赁住房建设 。综合思量住房公积金、政府财务、社会资源（如公募REITs等权益类资金）等多种资金泉源 ，凭证各地生长情形统筹资金 ，配合收购、运营、新建地方包管性租赁住房、人才公寓 。恒久来看 ，培育成熟的租赁市场应充分使用社会资金 ，形成“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环 。
第三 ，适当铺开租赁住房用地、整体土地、限矜持用地等类型土地的加入主体限制 ，勉励租赁住房企业以越发市场化的方法开发与运营 ，提升租赁住房的运营效率 。
第四 ，深入调研租房人群的需求 ，勉励租赁住房企业提供富厚的住房品类 ，为多元需求的租房者提供“一张床”、“一间屋”、“一套房”的多条理供应 。
第五 ，通过税收和贷款优惠等方法勉励市场主体起劲加入租赁住房的建设和运营 。例如 ，参考现在我国部分地市已推出的税收优惠政策 ，勉励在省市层面落实租赁住房企业的税收优惠 ；适当减低租赁住房企业的房产税、增值税等运营税费 ，降低企业持有运营本钱 。
04刷新试点计划初探
北大伟易博研究课题组提出了详细的刷新试点计划：
● 由地方政府划拨租赁住房建设用地 ，并给予一定的税费减免 ；
● 住房公积金通过权益投资方法 ，与住房租赁企业、社会资源等从供应端加入建设集中式的租赁住房 ，住房租赁企业举行现实运营 。
● 效劳工具主要是缴纳公积金的都会白领、蓝领工人等种种型租户 ，为他们提供在价钱/品质方面具有差别化的住房产品 ，租户可以享受一定的租金优惠 。
● 租赁住房前期投资可以选择通过REITs方法退出 。
这一计划有几个优点：
第一 ，形成机制上的闭环 。这个计划团结了租赁住房建设与公积金制度刷新、公募REITs市场建设 ，在扩至公积金针对无邪就业职员笼罩面的同时 ，从供应端也能给缴纳职员提供多条理的租购效劳 。
第二 ，可以规� ；平� ，让近万万家庭住有所居 。我们基于苏州工业园区租赁住房数据举行测算 ，一年2000亿的公积金投入 ，占天下公积金可用资金存量的20%多一点 ，在“十四五”时代就能解决900万户家庭住房问题 。若是重点都会的包管性租赁住房有了规模上的增添 ，有利于农业转移生齿真正融入都会 ，消除因“身份识别”形成的州不一律 。
第三 ，可以提升公积金增值收益 。若是适度使用杠杆、在税收方面具有一定减免 ，或在租金方面保有一定弹性 ，前期建设资金的投资收益率可达7-9% 。这有利于吸引社会资源进入 ，也增添公积金缴纳者投资收益 ，使得住房公积金成为养老的增补 。
第四 ，规� ；摹⒓惺降淖夥可缜� ，可以将租赁住房上下游配套相关的工业生长起来 。另外 ，社区建设也会成为社会稳固的支柱之一 。
张峥 ，伟易博金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国家金融研究中心副主任 ，北大伟易博中国REITs研究中心执行主任 。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理 。张峥教授是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一 。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs团结调研小组成员之一 ，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础 。
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