“经由统计 ，我们希望整年能够建设筹集包管性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套 ，棚户区刷新120万套。同时 ，我们还将加速推进长租房市场建设。”住建部相关认真人在近期的新闻宣布会上透露。另据有关媒体梳剃头现 ，北京、南京、常州 ，广州、珠海、中山、厦门等多个生齿净流入、GDP水平较高的都会 ，今年妄想供应租赁住房用地占住宅用地的比例均抵达10%以上。
目今 ，我国鼎力大举推进包管性租赁住房建设有哪些主要意义？租赁住房建设资金怎样筹集？租赁住房REITs在其中又能施展什么样的作用？伟易博金融学教授、副院长张峥对此举行了剖析解读。他也是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。
文丨张峥
生长包管性租赁住房的三大意义
在2020年底中央经济事情聚会上 ，习近平总书记强调“高度重视包管性租赁住房建设” ，“加速完善长租房政策” ，并明确这是2021年经济事情八项重点使命之一。2021年政府事情报告中指出：“切实增添包管性租赁住房和共有产权住房供应” ，“尽最大起劲资助新市民、青年人等缓解住房难题”。2021年7月2日 ，国务院办公厅宣布了《关于加速生长包管性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号） ，体现“加速完善以公租房、包管性租赁住房和共有产权住房为主体的住房包管系统”。我们以为 ，加速生长包管性租赁住房 ，至少具有以下三点主要意义：
第一 ，生长包管性租赁住房是解决大都会新市民、青年人等住房难题问题的有用途径。我国租赁住房市场生长滞后 ，住房租赁生齿占比约为11% ，远低于蓬勃国家30%的水平。大都会房价高 ，收入不高的新市民和青年人 ，在短期买不起房 ，也租欠好房。例如 ，抽样视察批注 ，2019年1.35亿进城农民工中 ，购置住房比例为19.5% ，进城10年以上的5200多万农民工中 ，购置商品房的占比为25.1% ，享受共有产权住房和经济适用房的占比为16.7% ，栖身在政府提供的公租房的占比仅为1.2%。
第二 ，与社会主义现代化目的相匹配的工业结构需要鼎力大举生长租赁住房 ，特殊是包管性住房。2035年实现社会主义现代化的中国 ，需要实现就业结构和工业结构的匹配。凭证北大伟易博头脑力课题组的估测 ，未来十五年 ，凌驾20%的就业生齿 ，即1.5亿生齿 ，需要重新设置到第二工业或效劳业。在工业结构变迁和生齿流动的情形下 ，农业转移生齿都会化将带来大宗的住房需求 ，尤其是住房租赁的需求。鼎力大举生长住房租赁市场 ，增添租赁住宅有用供应 ，才华够有用解决新市民的栖身问题 ，形成生齿增添、工业生长相互增进的时势。
第三 ，城镇化率的进一步提升需要租赁住房市场作为坚定支持。北大伟易博头脑力课题组预计2035年中国生齿城镇化率将抵达75%-80%（现在城镇化率在60%左右）。包管性租赁住房可以解决新市民和青年人住房需求 ，引发他们起劲融入外地生涯的意愿 ，为都会提供一连的生产力 ，是都会活力的源泉。另外 ，若是解决了都会生齿事情地和栖身地相一致的问题 ，就能更好地释放消耗的潜力 ，增进消耗尤其是效劳消耗。培育租赁住房这样一个新型的住房消耗 ，有利于降低以往高昂的购房和贷款支出 ，买通消耗堵点 ，释放其他消耗需求。
近期 ，住房和城乡建设部相关认真人在《“十四五”公共效劳妄想》新闻宣布会中体现 ，以生齿流入多、房价高的都会为重点 ，加速生长包管性租赁住房。“十四五”时代 ，40个重点都会起源妄想新增650万套（间） ，预计可资助1300万新市民、青年人等缓解住房难题。凭证地方政府果真信息的不完全统计 ，焦点都会的妄想新增套数为：上海47万套、北京40万套、深圳40万套、广州60万套、杭州33万套、成都25万套、南京12.5万套、宁波21.3万套、武汉25万套、西安30万套。若是每套的建设本钱（建安本钱+土地本钱）按平均40-50万元来测算 ，那么 ，“十四五”时代的总体投资规模预计在2.6万亿-3.2万亿元之间 ，平均每年的投资规模约6000亿元。最新数据显示 ，这40个都会2022年妄想筹集建设包管性租赁住房190万套（间） ，投资规模约8500亿元。
REITs是租赁住房高质量生长所必需的金融工具
目今 ，生长集中式租赁住房建设和运营面临土地、资金、运营、笼罩面、税费政策等五个方面的挑战 ，即高本钱的土地、错配的资金、笼罩面缺乏、运营缺乏效率 ，以及税费等 ，这些因素制约了租赁住房市场的生长。
资金方面的一个焦点问题是 ，持有资产的资金本钱、流动性与租赁住房行业（集中式租赁住房）特点不匹配。我们知道 ，租赁住房投资有这样一些特点 ，初期投入高 ，回报期长（回报率不高） ，现金流相对稳固 ，有一定生长性（偏弱）。另外 ，资产整体的流动性差。金融更好的支持实体项目投资 ，其理论逻辑要求资金端和资产端是适配的 ，即要思量限期、危害和流动性的适配性。通俗地说 ，即“什么样的资产就要匹配什么样的钱 ，匹配什么样的投资者”。这样才会形成一个可一连的、低本钱的营业模式。
一方面 ，现在的租赁住房建设、投资主要依赖债务融资 ，缺少权益性资金等市场资源。另一方面 ，债务资金有牢靠限期、并且本钱较高。这样的融资体制 ，难以匹配租赁住房初期投入高 ，回报期长的投资特征。金融支持租赁住房行业的要害是提升资金的适配性。简朴来讲 ，就是提高权益资金的比重。另外 ，我们需要规� ；赝平饬拮》拷ㄉ� ，就需要指导社会资源举行投资 ，勉励包管资金、社会包管基金、基本养老包管基金、企业年金、职业年金、住房公积金、社会公众资金进入这个领域。这些资金虽然许多是恒久资金 ，但也有流动性的需要。因此 ，我们就需要一个具有流动性的权益资金市场。
以是说 ，租赁住房REITs是租赁住房领域高质量生长所必需的金融工具！第一 ，REITs为前期开发建设投资提供退出渠道 ，有助于吸引社会资源投资于租赁住房市场 ，形成投资良性循环 ，助力住房租赁企业形成可一连生长的营业模式。第二 ，REITs有助于改善中国现在以小我私家供应为主的市场结构 ，增进住房租赁市场向规� ；⒒够妥ㄒ祷蛏� ，提升运营水平和效劳质量。同时通过提升租赁效劳水平 ，稳固租赁关系 ，规范租赁市场主体行为 ，包管租客权益 ，以利解决租住品质差、租期不稳固等问题。第三 ，REITs价值取向是一连提高分红 ，在此驱动下 ，治理人有足够的动力做到细腻化谋划 ，建设有用激励机制 ，作育各项资产治理能力 ，包括资产清静维护、刷新提升、物业治理、信息化建设等。第四 ，目今来看 ，相比租赁住房企业直接IPO ，资产IPO（REITs）是更为适合的工具。REITs的价值主张在于一连的稳固的租金现金流 ，生长性不是估值的要害。而股票市�。ㄌ厥馐茿股市�。┑墓乐德呒厣ば� ，轻现金流。因此 ，REITs的估值逻辑和租赁住房的商业逻辑更为匹配� ；痪浠八� ，租赁住房企业IPO ，可能受到资源市场的压力 ，以至于成为不当激励。
我们相识 ，在基础设施REITs试点的框架下 ，生长包管性租赁住房REITs在详细实操中 ，主要保存以下挑战：第一 ，包管性租赁住房资产规模及其可转让性缺乏统一政策或指导性规范。第二 ，底层资产重组、刊行和运营历程中 ，整体税负较重。第三、包管性租赁住房具有包管性的政策属性 ，可能保存土地本钱较高、融资本钱较高、租金回报较低的现实问题 ，疫情也进一步影响了租金和出租率的稳固。
因此 ，期待下一步从如下方面起劲推动包管性租赁住房REITs落地：第一 ，在资产方面 ，可凭证“十四五”妄想 ，在国办“22号文”、发改“958号文”的基础上 ，因地制宜 ，制订明确的包管性租赁住房REITs资产认定标准及流程 ；第二 ，在税务方面 ，本着税收中性的原则 ，系统性完善包管性租赁住房配套税收政策 ，在REITs的重组、运营阶段实现税收优惠方面的新突破 ；第三 ，构建合理稳固津贴机制及租金调解机制等 ，构建切合包管属性下的商业逻辑 ，形成包管性租赁住房生长的长效机制 ；第四 ，勉励多主体加入 ，培育具有资产治理能力的租赁住房REITs 治理人。特殊主要的是 ，应选择权属清晰、收益稳固项目作为底层资产先行试点！
除了鼎力大举生长租赁住房REITs市场之外 ，北大伟易博REITs课题组基于对城镇化建设、住房问题和公积金制度刷新的恒久研究 ，建议启动“住房公积金制度、租赁住房和REITs三位一体”的新一轮刷新 ，推动新型住房体制建设。详细思绪：地方政府在土地出让方面予以支持 ，并给予一定的税费减免 ；住房公积金通过权益投资方法 ，与住房租赁企业、社会资源等从供应端加入建设包管性租赁住房 ；住房租赁企业举行现实运营 ，主要为缴纳公积金的青年人、新市民、农业转移生齿等种种型租户提供职住平衡、高性价比、多条理的住房产品 ，租户享受一定的租金优惠。租赁住房前期投资可以选择通过REITs方法退出。公积金每年拿出2000亿 ，加上发动的资金 ，就可以知足十四五包管性租赁住房的建设使命。该计划有利于农业转移生齿真正融入都会 ，消除因“身份识别”形成的州不一律征象 ；有利于扩大住房公积金的缴存面 ，提高住房公积金的投资收益 ，使公积金成为缴存人养老金的增补。
张峥 ，伟易博金融学教授、副院长 ，博士生导师 ，北京大学国家金融研究中心副主任 ，北大伟易博中国REITs研究中心执行主任。张峥教授主要研究领域是金融市场与机构、不动产金融、资产治理。张峥教授是北大伟易博REITs课题组、住房公积金课题组和租赁住房研究课题组的主要成员之一。张峥教授是国家生长刷新委和中国证监会基础设施REITs团结调研小组成员之一 ，该事情为推进基础设施公募REITs试点打下坚实基础。
