2016年 ，在履历新一轮房价上涨后 ，中国房地产市场调控政策趋于严酷 。那么 ，目今一线都会房价是否保存泡沫？怎样解读目今的房地产调控政策？现在购置房地产作为恒久投资 ，是好的决议吗？中国高房价是否具有可一连性？
北大伟易博陈玉宇教授在克日举行的“头脑伟易博媒体沙龙”上分享了对以上问题的研究与看法 。
（本文凭证陈教授演讲编辑整理）
中国房地产经由2015、2016年的进一步猖獗上涨 ，是不是一个大泡沫？这个泡沫会不会破？我总结了一些研究 。
一、房价上涨有多快
房价的过快上涨 ，无庸赘述 。可是我想跟各人先容一下“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨” 。
所谓“名义的房价上涨”和“真实的房价上涨” ，这两者的基础差别 ，在于是否剔除通胀率或者考量CPI指数的影响 。若是“名义房价”在一段时间里并未增添 ，但CPI指数在这段时间里是上升的 ，即：由于通胀的侵蚀 ，相当于“真实的房价”下跌了 。
详细来剖析：在两年内的短期里 ，通货膨胀率很低 ，名义房价上涨和真实房价上涨相近；但在谈论恒久房价上涨幅度时 ，不区分名义价钱和真实价钱 ，就会太过高估房价上涨情形 。好比说 ，若是中国的通货膨胀率是5% ，20年后的名义价钱水平将是现在的近3倍 ，30年后是4倍多；若是中国的通货膨胀率是8% ，30年后的名义价钱水平将是现在的10倍 。举例来说 ，10年前澳洲的一套上好住宅卖2万澳元 ，现在卖35万澳元 ，名义上涨了17倍 ，但剔除通货膨胀因素的真实涨幅是2-3倍 。
思量经济增添和通胀因素 ，一样平常而言 ，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的 。但现在整个房地产市场 ，调控机制更多的是着眼于调解盖屋子的数目 ，而非真实的价钱 。我以为 ，调控机制在调解衡宇供应数目的同时 ，理应充分思量“真实的房价上涨”这一因素 ，不然调控将是有失偏颇的 。这一综合机制 ，也将是中国未来房价回归合理的主要机制 。
剔除通货膨胀因素 ，我们还要思量屋子质量的差别 。今天用更好的建材造出的屋子 ，自己本钱就更高 。Fang et. al.(2015)盘算了经由质量调解的房价 ，从2003年到2013年 ，中国一线都会平均每年涨13% ，三线每年平均涨8% 。
数据显示 ，从2003到2013年 ，中国一线都会房价涨了4倍；若是思量调解衡宇质量的数据 ，每年涨幅为13% ，中国一线都会房价或许用6年就可以翻一番 。
哈佛大学教授Glacier模拟中国都会的4类划分 ，把美国都会也划分为4类 ，找出美国的北上广深、省会都会、三四线都会 。比照显示 ，美国房价涨速跟中国比是"小巫见大巫"了 。从绝对价钱看 ，洛杉矶10000美元/平米 ，波士顿6000美元/平米 ，现在天的上海、北京、深圳 ，已抵达了7000-8000美元/平米 �；谡庑┦硬� ，人们就会问：中国房地产是不是个大泡沫 ，这个大泡沫会不会崩？
最近中央政府极其严肃的房地产调控政策 ，应该看作是对泡沫的小心 。屋子在2015、2016这两年内价钱翻了一番 ，关于通俗老黎民意味着什么？我们分三种情形思量 。
第一种情形 ，你永远都是屋子的栖身者 。这两年房价突然上涨 ，但屋子为你提供的效劳并没有改变 。若是涨价的缘故原由是旁边盖了优美的花园 ，建了优美的学校 ，带来了周边品质的提高 ，对你才有意义 。
第二种情形 ，大部分人有这样的想法,现在栖身着比及老的时间再卖给别人 。那就意味着,买房者要以很高的价钱接盘 ，这相当于盘剥厥后的购置者 。
第三种情形 ，把屋子租给或者卖给新进入都会的移民 。都会房价上涨 ，可能由于这块土地未来能够创立出更多收入和GDP 。举例说 ，加州发明金块 ，发动了淘金业的生长 ，随之生长了旅馆、餐饮行业 ，外地房价的上涨就是分享了发明黄金的盈利 。同理 ，在现实经济中 ，屋子着实也是间接加入分享了该地经济生长带来的收入 。北京人先买了屋子 ，同时办优异企业 ，办银行 ，等更多优异人才进入北京 ，这些人把挣来的钱交房租 ，再买屋子 。这也相当于分享未来人们的劳动效果 。
造成美国房地产泡沫的是上述第二种情形 ，是不可一连生长的；中国的房地产市场则是第二种、第三种情形都有 。从这个角度看 ，中国房地产市场相比美国房地产市场 ，是相对康健的 。
二、屋子盖得太多了吗？
屋子盖太多 ，就是泡沫 。从2003年到2014年间 ，中国盖了100亿平方米的屋子 。跟美国比照 ，中国近几年的房地产建设面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺= 0.0929平方米）以上 ，而美国则维持在20-30亿 。从销售角度来讲 ，中国最近几年每年约完成11亿平方米 ，美国约莫有2-3亿平方米 。
以是 ，若仅从修建面积和销售面积来看 ，中国的房地产市场看起来似乎问题很严重 。可是团结中国国情来剖析 ，只管中国房地产规模重大 ，可是思量人均住房面积 ，再思量中国快速推进的都会化 ，也是合理的 。许多人被某几个绝对数字所误导甚至被吓到 ，种种熟悉缺乏 ，造成专家之间的不同 ，民众的恐慌 ，甚至影响决议失据 。
三、屋子盖在那里了？
理论上讲 ，越是生产率高的都会 ，越是有优美远景 ，新增生齿越多 ，房价越应该上涨 。但现实是 ，相对而言 ，更多屋子建在了生产率低的都会 。现在三四线都会楼房库存大 ，保存过剩征象 。中国更多屋子盖在了不需要盖的地方 。
考察都会的劳动生产率水平和新建衡宇的数目 ，发明中国和美国有相似的问题 ，都是生产率越低的地方 ，越有可强生齿流出的地方 ，屋子却建得越多 。中国比美国的问题还会更严重一点 。
四、房地产市场是将要破灭的泡沫吗？
中国房地产市场生长的效果是重大的 ，1998年中国人均城镇住房面积15平米 ，现在是30多平米 ，大部分人都是受益的 ，只不过水平差别 。这内里的问题是多方面的 。
团结前述剖析 ，我的焦点看法是：中国的房地产市场与美国房地产泡沫较量 ，有许多差别点 。若是思量中国经济未来的增添 ，和合理的土地供应 ，今天的高房价是可维持的 ，是基本理性的投资 。但条件是 ，中国的种种都会要控制土地供应在合理的水平 ，不可太多 。值得小心的是 ，现在的高房价依然是危险的 ，给定中国的特点 ，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速破碎 。详细缘故原由体现在以下四个方面 。
第一 ， 从开发商的存货来看 ，一线都会开发商没存货 ，北上广深没屋子可卖；二线都会存货略有上升 ，但没那么严重；三、四线都会的存货许多 ，以是三四线都会屋子盖多了 ，爆发泡沫 ，导致铺张 。
第二 ， 从住宅空置率来看 ，家庭视察数据显示 ，中国的住宅空置率从5%-6%的水平上升到现在10%的水平 ，但这个空置率照旧在可控规模内的 ，并不会导致房市马上崩掉 。
第三 ， 从需求角度来看 ，相较量于美国 ，中国人买房是在高首付、高房贷利率条件下 ，高储备人群寻找财产存储的来由 。相关于美国人 ，有钱的中国人不肯意买基金、包管产品 ，更愿意买屋子 。中国人对屋子的需求因素会一直增添屋子供应 ，促使都会再增添土地 。
第四 ， 从供应角度看 ，房地产开发商早年杠杆极高 ，现在政府收紧了给开发商的信贷 ，杠杆率有所降低 。并且要看到 ，供需决议短期房价 ，恒久房价取决于供应因素 ，即恒久的生产本钱 。中国房地产的总修建本钱约为3000-4000元/平方米 。小都会内里 ，净修建本钱占三分之二 ，土地占三分之一；到了北京 ，土地本钱占三分之二 ，净修建本钱占三分之一 。以是大都会房价的恒久本钱主要照旧取决于土地供应 。
五、现在购置房地产作为恒久投资 ，是好的决议吗？
房价涨到今天的样子 ，这个势头可一连吗？放眼未来20年 ，现在购置屋子作为恒久投资 ，是不是可一连的、合理的投资呢？
我以为 ，屋子每年涨3%以上 ，才是一项合理的投资 。在这3%里 ，有2%是折旧 ，1%是净收益率 。每年涨3% ，难吗？事实上 ，在美国投资房地产的真实收益率不到1% 。现在要求北上广深房价坚持3%的涨速 ，需要一些条件条件 。
首先思量未来人们对屋子的需求有多强 ，其中最主要的因素就是收入增添有多快 ，第二思量政府能供几多地盖房 。我们假设20年后 ，中国都会化率抵达70% ，房价收入比是10倍 ，屋子每年折旧2% ，人均住房面积提升到40平米 。
我们对一、二、三线都会举行剖析 ，剖析一年新建几多屋子和人们收入增添速率的关系 。以一线都会为例 ，若是住民收入能增添6% ，都会每年新增住房只有1000万平米 ，那么 ，屋子的真实回报率是可以抵达3%的 。若是算上4%的通货膨胀率 ，名义上就有7%的真实回报率 。若是北京每年新增住房有4000万平米 ，那各人必需更富有 ，才华有更强的购房动力 。以是 ，再详细以北京为例 ，假设未来坚持每年6%-7%的经济增速 ，新建住房降到之前的50%左右 ，才华包管投资房产在未来20年能有每年3%的净收益率 ，才是一项理性的投资 。而这些假设 ，未必能建设 。
中国今天的房价已经涨到很高的水平了 。衡宇投资要维持3%的真实收益率 ，北上广深 ，甚至包括二三线都会必需维持6%至7%的真实收入增添率 ，还要把住房供地降到已往5年的一半水平 。
以是 ，供应、需求是很简朴的原理 ，第一我们要起劲生长经济 ，提高各人的收入 ，房价还会节节高；第二供地不可太多 ，太多就崩盘了 。伟易博结论是 ，房价简直已经很高了 ，必需很是小心审慎看待它 。为了让房价不崩盘 ，政府虽然可以控制土地供应 ，但时机本钱是 ，伟易博都会化速率会变慢 ，生产效率方面有损失 。
虽然 ，房价还可以更高 ，由于适才的决议模子是理性的 ，但中国人买房 ，许多不求3%的真实回报率 。若是把钱存银行、放在股市的回报率更低 ，人们照旧对投资房地产 。可是 ，中国能支持多高的房价呢？
六、只有更多立异 ，才华支持今天的高房价
我对中国房地产是乐观的 。可是 ，若是政府使出很大的实力维持高房价 ，不是好事 。我给出来的政策建议是：
领土资源部分刷新僵化的用地指标审批机制 ，由地方政府更大自主权力决议土地的使用；
刷新都会妄想的工程师主义做法 ，充分思量本钱、价钱的作用 ，不可墨守毫无凭证的容积率指标 ，要充分思量外地的市场情形；
改生意环节的税收为持有环节的税收；
鼎力大举建设康健的金融和资源市场 ，增添人们储备的来由 ，有更多投资时机和方法 ，镌汰买房需求；
鼎力大举增进劳动生产率和全要素生产率的提高；
适当举行房地产投资需求管控 ，尤其在一二线都会 。
经济生长好了 ，高房价才华一连；生长欠好 ，一连不了 。我们需要增进生产率和全要素生产率的提高 ，伟易博经济需要年轻人多立异 ，做出更多的产品和效劳 ，才华支持我们今天的过失的高房价 。
