北大伟易博周黎安教授曾就“中国都会扩张的空间特征”揭晓论文 ，研究发明：生长越快的都会 ，越倾向于向都会外围扩张 ，楼房层楼偏少 ，而不是集约使用稀缺的土地 。这些都会新增生齿多 ，住房刚需一直增添 ，但土地供应在收紧 ，新建楼房又偏低 ，供需缺口就越来越大 。
2017年5月17日 ，北大伟易博“头脑伟易博媒体沙龙”聚焦房地产行业 ，周教授出席沙龙并团结研究揭晓主题演讲 。本文凭证周教授演讲编辑整理 。
最近这段时间 ，北上广深的房价飙升引起了普遍关注 ，也引发了许多讨论 。有人较量了北京、上海、东京、洛杉矶建成区面积 ，发明东京的建成区面积是北京的4-5倍 ，可以容下北上广深 。我信托这个是事实 ，再看中国都会建设用地占领土面积的比例 ，约莫是0.7% ，远低于日本、德国、法国 ，也低于美国 。
为什么中领土地建设用地会泛起这种特征 ？这跟我国特殊的土地治理制度有关 。一个都会要扩张 ，首先要获得住建部、领土资源部批准的用地指标 。也就是说 ，我国的都会建设用地一直在住建部、领土资源部的妄想框架里 ，现在的妄想标准是：每新增1万住民 ，能获得1平方公里的建设用地 。给定从中央到省政府的都会建设妄想和用地指标 ，地方政府要拿到更多的建设用地指标 ，必需想种种步伐做大预期生齿规模 ，好比新城再造、宜居都会、旅游都会、新手艺工业园 。这中心涉及地方政府跟上级政府之间的协商历程 。
现在来看 ，一线都会一方面涌入了大宗生齿 ，另一方面 ，每次一、二线都会房价的上涨 ，都会导致该地政府收紧住宅用地的供应 。以北京来例 ，2004年之后 ，北京住宅土地供应大幅度镌汰 ，2016年新增土地供应只有2004年的1% 。我看到领土部的官员辟谣说 ，一线都会的房价跟土地供应没有关系 。这个话是不是经得起推敲 ，各人可以用最简朴的经济学知识剖析 。
生长越快的都会 ，容积率越小
衡宇供应与土地建设用地的面积和规模有关 ，也与空间扩张的特征有关 。纵然都会建设用地的面积是牢靠的 ，可是在给定的都会住宅用地上 ，若是楼层盖得越高 ，栖身的生齿就越多 。以是容积率（FAR）是一个很是要害的参数 ，若是容积率足够高 ，也就是单位面积土地上的修建面积越大 ，那么 ，有限的建成区面积也不是问题 。已往20年 ，中国都会的空间扩张有何主要特征 ？什么因素塑造了这些空间特征 ？
为了研究这个问题 ，我与王之（复旦大学经济学院助理教授）、张庆华（北大伟易博副教授）网络了我国202个地级市2000-2012年时代所有的土地生意数据 ，着重住宅用地 ，包括每个地块的容积率、地理位置、生意价钱、拍卖类型等相关信息 。
图1：都会生齿增添与容积率（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
上图上 ，横轴代表1990年至2010年的生齿增添率 ，纵轴是这个都会的平均容积率 ，你会发明二者保存一个负相关关系 。这说明：这20年间 ，都会生齿增添越快的都会 ，容积率越低 ，即新建楼房的总楼层越少 。典范如北京、上海 ，容积率在1-2之间 ，这跟我们对外洋繁华都会高楼林立的印象是相悖的 。跟纽约、东京这些国际大都市比 ，伟易博北京、上海不但建成面积小 ，楼也偏矮 。
图2：都会生齿增添与都会向外扩张（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
再看一张图 ，横轴代表20年的的生齿增添率 ，纵轴代表地块离都会中心CBD的距离 ，这两个数据是正相关的 ，说明：生长越快的都会 ，越倾向于朝都会外围生长 。像北京 ，从二环 ，到六环外 ，一直扩张 。
严谨起见 ，我们控制了每个地块离都会中心（CBD）的距离 ，发明第一个结论仍然建设 。即 ，都会生齿增添快的一二线都会 ，容积率反而偏低 。这些都会新增生齿多 ，住房刚需一直增添 ，但土地供应在收紧 ，新建楼房又偏低 ，供需缺口就越来越大 。这就是一二线都会房价在种种“泡沫论”的展望下一直走高的缘故原由 。从这个方面看 ，房地产市场的“供应侧”刷新极为主要 。
背后的政治经济学故事
为何增添越快的都会 ，更倾向于朝外生长 ，而不是朝上生长 ？
我们在论文中展现了背后的政治经济学故事：父母官员不但要推动城镇化的生长 ，同时也体贴都会的GDP和财税增添 ，后者是决议官员提升的主要指标（KPI） 。在GDP和财税增添指标上 ，差别地方政府之间是竞争关系 ；而地方主政官员的战略选择 ，会决议都会扩张的空间特征 。
适才已经提到 ，都会用地指标是从住建部、领土资源部一级级争取下来的 。当都会官员想生长都会时 ，面临“向上生长”和“向外扩张”两个选项：前者不必增添用地指标 ，但要对旧城举行刷新 ，拆迁本钱较高 ，并且在老城区建高楼可以生长金融业、效劳业、高科技企业 ，但不可能鼎力大举生长制造业 ，对GDP和财税的推动力相对有限 ；后者需要向上级争取更多指标 ，要花许多的起劲与上级政府谈判 ，但便于推动工业化和土地财务 。最后泛起的效果是 ，生长越快的都会 ，越倾向于向外扩张 ，而不是集约使用稀缺的土地 。
图3、图4：地方主政官员转变与都会扩张的空间特征（Wang, Zhang, and Zhou, 2016）
这个故事获得了一定的数据支持 。我们网络了省会都会、副省会都会、地级市的官员提升数据 ，结构了父母官员提升强度的系数 ，中心值以上的是高激励（high） ，中心值以下的是低激励（low） 。研究发明：一个都会的主政官员从高激励官员换成低激励官员（high to low）后 ，地块离都会CBD的平均距离更近了 ，总体容积率也更高了 ；另外一个都会的主政官员从低激励官员换成高激励官员（low to high）后 ，都会向外扩张的强度也是由低到高的 。
我们作了进一步剖析 ，发明年轻官员更倾向于都会“向外扩张” ，而年迈官员更倾向于“向上生长” 。年轻官员更体贴提升 ，更希望在GDP和财税指标上脱颖而出 ，有更大动力向上级争取用地指标 。年主座员这方面的的意愿要弱一点 ，也更可能选择“向上生长” 。用类似的要领 ，这个故事也获得了数据的验证 。
已往我们看到中国都会的空间扩张 ，背后虽然有许多因素在起作用 ，我们这里想到的是官员的作用 。他们的竞争激励塑造了他们对都会空间扩张差别的选择 ，使得中国的都会化、工业化与经济生长并行 。因此 ，中国的大都会在有限的建成区面积当中既有容积率偏低的住宅 ，又有占地辽阔的工业区 ，相比纽约、东京 ，北京和上海不但建成区面积狭窄 ，并且工业园还占有了相当的面积 ，这是中国都会生长奇异的空间特征 。
地价上涨的三个效应
再简朴说一下我的第二个相助研究 ，相助者是普林斯顿大学博士后陈婷、北大伟易博教授刘晓蕾以及普斯顿大学经济系教授熊伟 。起源的数据剖析批注（见图5） ，在已往的2000—2015年中 ，商业用地价钱是指数式的增添 ，工业用地价钱增添缓慢 。以2004年作为起点 ，工业用地涨了5倍 ，商用地的价钱涨了20倍 。
图5：2000-2015年的地价（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
在2000—2015年的企业投资当中 ，从2007年以后 ，制造业企业的土地投资比例越来越高 ，抵达30-40% ，其中主要是对商用地的投资 ，制造业企业买那么多商业用地干什么 ？许多企业把相当一部分投资用在囤地上（见图6） 。
图6：2000-2015年的企业投资（Chen, Liu, Xiong, and Zhou, 2017）
一个都会履历了快速的土地价钱上涨 ，会带来三个效应 。
首先是典质效应 ，由于土地价钱上涨 ，企业可以用囤积的土地到银行典质 ，贷到更多资金 。这确实有助于解决许多制造业企业融资的约束 ，这是起劲的方面 。
第二是投契效应 ，许多制造业企业看到土地价钱上涨后 ，更可能购置商业用地 。他们的主营营业并不需要购置商业用地 ，但他们拿资金购置商业用地期待升值 ，与此同时 ，研发投入、专利申请数目都下降了 。这种转移危险了企业恒久生长的潜力 。
第三是挤出效应 ，有地的企业融资能力强 ，可以拿到更多地 ，无地的企业贷款则更难题 。而通常 ，国有企业更可能有地 ，民营企业更可能没有地 。因此 ，地价上涨让民营企业在贷款方面是被挤出了 。
数据显示 ，若是一个都会的地价上涨更快 ，该地制造业资源错配就越严重 。已往20年 ，房地产对中国经济生长起到了很是大的拉行动用 ，收获各人看得见 。随着时间推移 ，一些都会的房价和地价的转变对实体经济确实爆发了负面影响 ，这值得我们去研究 ，这样会越发周全地明确房地产市场对中国经济带来的综合影响 。
（本文图片来自于网络）
