近期 ，关于养老金的话题再次受到热议 ，那么 ，80后90后该买房养老照旧攒点钱做其他投资呢？信托不少人会选择房地产。不过 ，此前中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清体现：“太过依赖房地产、靠盲目投资投契房地产的住民和企业 ，最终都会发明不划算”。
“以房养老”究竟靠不靠谱？伟易博副院长、北京大学国家金融研究中心主任金李教授撰文指出 ，从久远角度来看 ，中国老黎民关于房地产投资的预期是保存误差的。
以下为详细看法：
最近 ，我和朋侪谈到了“以房养老”这个话题。为什么屋子会成为现在的主流养老方法？中国农耕时代是“养儿防老” ，现代社会儿子们似乎不太可靠了 ，于是老黎民最先“以财产养老”。在养老财产中 ，往往只有一小部分是金融资产 ，大部分都在屋子上 ，许多家庭的屋子还不止一套。事实上 ，屋子已经不但是消耗品 ，照旧财产储值工具 ，老黎民以为“屋子越多 ，越有清静感”。
为什么屋子会成为贮存财产的主要手段呢？最主要缘故原由是缺少优质的替换品。中国资源市场生长相对较慢 ，投资渠道和投资品类的缺乏 ，导致住民手中大宗财产只能以相对低廉的资金收益流向政府和企业。关于政府和企业来说 ，低廉的资金本钱确实有利于推动经济生长 ，不过客观上也削弱了人们投资于资源市场的起劲性。只管目今政府也在起劲拓宽投资渠道 ，以及举行房地产去金融化 ，但要取得较大效果仍需时日。
在投资者看来 ，已往十几年 ，房地产投资提供了比绝大大都金融资产更高的危害收益性价比：险些不保存房价下行危害。房价基本只涨不跌 ，哪怕遇到严肃调控暂时泛起下跌 ，调控完毕房价通常也会抨击性上涨。较高的危害收益性价比吸引了大宗住民投资房地产。凭证相关统计数据 ，中产阶级70%以上的财产都在房地产上 ，尤其是新兴富足阶级已不再知足于银行存款的较低回报 ，几轮股灾下来关于股票市场也保存“被割韭菜”的担心 ，因此不管政府怎样提醒 ，老黎民依然大宗投资房地产。正所谓“人往高处走 ，水往低处流” ，资源也总是往“收益率高、危害低”的偏向走 ，这是资源的自然属性。
房地产行业的正向作用
从供应侧角度看 ，住民部分关于房地产的大宗投资在相当长一段时间内都被以为是拉动中国经济增添的主要工具。我国住民家庭平均储备率凌驾40% ，内需相对缺乏 ；与此同时 ，已往依赖出口的“外需模式”逐渐难以为继。因此 ，以基建和房地产开发为代表的牢靠资产投资成为了经济增添的抓手。尤其在经济形势较为严肃的今天 ，房地产在一定水平上是“稳增添、保就业”的主要手段 ，还不可完全放弃 ，这样也就限制了政府调控房地产行业的刻意。
中国都会化、工业化历程与房地产行业的生长同步。在中国其他行业生长还相对薄弱时期 ，房地产行业为我国GDP和就业提供了强盛的初始动力 ，也着实增进了住民财产的快速积累。凭证相关视察数据推算 ，我国住民家庭财产规模的中位数在80万元（人民币）左右 ，其中主要是住民矜持的房地产。“有恒产者有恒心” ，财产的快速积累带来了社会稳固 ，关于消耗也有一定的溢出效应。团结外洋实践履历 ，当经济较好、资产价钱上升的时间 ，人们会感受自己更有钱了 ，消耗欲望随之增强。别的 ，大宗住民自觉自愿地将储备投资在房地产上 ，没有大规模无序投入到其它市场 ，也阻止了流动性漫溢引发的物价和资产价钱转变。综合来看 ，我国房地产行业的生长有着很大的正面作用：它既是经济生长的稳固器 ，又是住民幸福感的主要权衡指标 ，照旧宽松钱币情形下游动性的主要蓄水池。
关于政府而言 ，通过调控房地产来调控经济是一个容易使用、相对初级的调控手段。在制造业等行业大多面临产能过剩的情形下 ，将屋子卖给坚信“屋子是财产储值工具”的老黎民 ，自然是好事一桩。老黎民不但不会诉苦 ，还会获得更大的清静感。然而 ，恒久过量使用这种手段会带来负面效应 ，其基础缘故原由是个体层面感受到的财产积累和全社会层面的财产积累保存基础区别。
“以房养老”中的悖论
什么是财产？财产是今天不使用、贮存起来留待未来使用的购置力。房地产、金银玉帛、骨董字画或者股票、债券等金融资产 ，都是财产的详细贮存工具。这些资产之以是有价值 ，是由于它们在未来可以被转换为消耗能力 ，好比把屋子卖了拿到现金 ，然后再用现金来购置需要的商品或效劳。
投资性房地产（指那些不以自住为目的的房地产投资）最终有几多购置力？换句话说 ，在未来某一个特准时点 ，好比五年或十年后 ，这些购置力被释放出来 ，能够交流到几多有用的商品或者效劳？从全社会角度看 ，这要取决于谁人时点上的潜在GDP ，也就是全社会能够提供的所有商品或者效劳。潜在GDP会随着时间有序、缓慢地上升。已往若干年 ，我国住民积累房地产的速率远高于GDP增速。这既来自于住民部分关于房地产的大宗增持 ，也来自于房价自己的快速上涨——部分地区房价上涨速率甚至凌驾M2增速。
从个体层面看 ，我们来假设这样一种情形：若是一个住民家庭贮存财产的方法是将每年40%的收入投资到房地产中 ，妄想家庭成员退休后以此来购置养老效劳 ，那么三十年以后这个住民家庭将会持有几多房产？若假设政策不做大的调解 ，物价稳固或者以下所有盘算均以2019年价钱计 ，住民持有的房产以平均每年7%的速率增添（已往十多年现实增速远高于此） ，大致每十年会翻一番。每个家庭的财产现在是80万元左右 ，若是十年翻一番 ，那么三十年以后这个数字会翻三番 ，也就是酿成了640（80*8）万元。
若是每个家庭640万元的房地产在三十年后被逐步释放出来 ，即在市场上卖掉 ，那么会泛起什么情形？很可能泛起严重的供需不平衡。那时间 ，每年可能都有几万万人步入养老阶段 ，大宗的屋子被释放出来。值得注重的是 ，这些屋子还都是二手房。若是房地产依然是我们国家一个主要的经济支柱工业 ，那么三十年后另外还会有大宗一手房被生产出来。市场中还保存那么多房地产需求吗？
若是每年几万万人仅拿出他们屋子的10%来交流一些养老院床位和照顾护士效劳 ，好比一共需要2000万张养老床位、1000万个照顾护士效劳职员的效劳以及响应的药品、食物 ，可是全社谈判品和效劳的增添速率没有投资性房地产那么快 ，纵然把全社会所有的商品和效劳都拿出来也不敷 ，怎么办？价高者得！一些迫切需要这些商品和效劳的家庭愿意用更高的价钱购置。最终 ，“屋子”的现实购置力打折。虽然 ，一个更坏的解决步伐是用蛮力 ，通过种种行政手段限购 ，好比配额或者摇号。
总之 ，无论怎样调控房价 ，当房地产最终被拿来兑换商品和效劳时 ，很可能泛起商品和效劳在整个社会层面严重求过于供的情形。原来的以房养老就很可能酿成一个严重注水的妄想：以为卖一套屋子就可以在养老院住十年的人 ，发明现在卖一套不敷 ，得卖两套 ，甚至三套、五套……若是预期爆发这种情形 ，你该怎么办？
你的第一个反应也许是“那就今天最先多存点呗！”。多存一倍的钱 ，多买一倍的房 ，能解决问题吗？若是各人都这么想 ，着实不解决任何问题。三十年后 ，当你信心满满地拿出比原来多一倍的房地产来交流养老效劳时 ，发明各人也都是同样的想法 ，都拿出了多一倍的房地产……若是社会总的商品和效劳产出没有改变 ，我们照旧进入了同样的逆境：没有那么多的社会总产出来支持各人的总需求 ，房地产兑换养老效劳的“购置力”又下降了一半。
三十年后 ，虽然你拥有了一个个看得见摸得着的屋子 ，可是现实上屋子除了在栖身属性上不会贬值外 ，在交流未来所需的其他社谈判品和效劳的能力上可能会大大缩水。其缘故原由是整个社会提供的商品和效劳与总需求不匹配 ，知足不了需求。比起住一千平方米的屋子 ，三十年后你更需要的是养老院的床位和照顾护士。
着实 ，这是一个严重的悖论。当住民家庭贮保存投资性房地产中的财产形成对商品和效劳购置力的时间 ，在社会总商品和效劳产出给定稳固时（供应侧稳固） ，这种财产的社会总购置力是有上限的。若是我们不可通过供应侧刷新 ，真正提高未来社会中屋子之外的商品和效劳总产出 ，那么通过增添住民家庭在房地产上的投资来提升以后的养老水平 ，就是缘木求鱼。这一点与经济学中的储备悖论相似。当你把今天的消耗挤压一部分酿成明天的消耗 ，对个体家庭来说可能是福利的提升。然而当所有人都这么做的时间 ，效果将是今天社会总消耗缺乏 ，由此带来今天社会总产能下降 ，以及未来社会总产能下降。十年后 ，当你需要提取储备用于消耗的时间 ，发明商品和效劳求过于供 ，价钱越来越贵。
现在 ，各人对房地产已经抵达了热捧甚至是敬重的田地 ，希望通过投资房地产解决未来的养老问题 ，以及实现财产的恒久贮存甚至是代际传承。通过以上剖析发明 ，这很可能是一个理想：房地产现实贮存财产的能力 ，五年十年可能没问题 ，不过二三十年后可能有很大的问题。
不要抱有过高预期
虽然很难指望房地产成为财产的中恒久贮存工具 ，可是今天 ，我们仍然在把大宗有用资源转换为钢筋水泥 ，酿成一套套屋子。这似乎是一个荒唐的现代炼金术 ，只不过一个个“金元宝”不是用金子做的 ，而是用钢筋水泥。我们以为这些“元宝”三十年后可以用来支持养老 ，甚至可以传承给子孙子女 ，可是这些钢筋水泥做的“元宝”经不起放 ，放不了三十年 ，更不要说两三代人以后。房地产的恒久价值、交流商品和效劳的能力以及财产贮存能力 ，要比我们以为的有限得多。投资房地产自己 ，从个体家庭角度来看 ，可能是财产贮存、未来养老的有用手段 ，可是从整个社会层面来看 ，若是所有家庭都这么做 ，则是一件糟糕的事情。
也许你投资房地产的目的不是为了贮存财产、不是为了养老 ，而是由于就喜欢网络种种房地产 ，把它当做一种喜欢 ，东北买一套 ，海南买一套 ，新疆再买一套。只要目的不是为了三十年后把它置换出来酿成养老效劳 ，或者你苏醒地知道三十年后屋子卖不出很高的价钱 ，这样做就没有任何问题。就好比你今天买了许多辆疾驰车或者许多架私人飞机 ，或许不会预期三十年后它们会升值 ，为什么呢？由于它们不稀缺 ，到时间没有人会高价接盘。房地产也是同样的原理 ，三十年后 ，各处都是屋子 ，谁会高价接盘呢？最恐怖的是我们抱有过失预期 ，以为今天很值钱的屋子 ，三十年以后会更值钱 ，“击鼓传花”可以一直传下去。
别的 ，部分人关于房地产价钱会继续上涨的判断是基于改善型的“栖身刚需”。好比 ，一个北京三口之家现在的栖身面积是60平米 ，为了改善栖身条件 ，拿出600万元增添60平米（假定每平米房价在10万元左右） ，这看上去是很是典范的改善型栖身刚需�？墒� ，假设政府为了稳固市场 ，今天宣布将房价冻结在每平米10万元 ，这个三口之家还会有“栖身刚需”吗？纵然有刚需 ，也会想想本钱：再购置60平米屋子需要600万元 ，若是有这600万 ，与其投资改善栖身条件 ，不如把这600万元用于购置理工业品 ，每年按5%的投资回报率算 ，一年至少会增添30万元收入。北京人均月人为还不到一万元。关于一个通俗家庭来说 ，尚有许多其他亟待解决的改善性要求 ，相比之下 ，“住得更宽敞一点”真的有那么主要和迫切吗？由此剖析看来 ，一旦房地产没有了未来上涨的投资价值 ，持有房地产的时机本钱就凸显出来了。从这个角度看 ，原来以为的“栖身刚需” ，着实投资者潜意识里都有投资的思量 ，在某种水平上也是一种“投资刚需”。
成熟市场青睐实体投资
若是房地产投资缺乏以支持未来养老和恒久财产储值需求 ，那么有什么更靠谱的方法吗？近代工业革命以后 ，西方社会逐步形成了一个恒久财产储值系统 ，主要方法是投资实体经济。今天 ，美国高净值家庭（净资产凌驾100万美金的家庭）可以概略分为三类 ，划分是入门级的高净值人群、中等高净值人群和超高净值人群。无论哪一种别 ，他们都不会把多于20%的财产放在房地产上 ，包括自住和投资性房地产。相比之下 ，中国中产阶级把近70%的财产都放在了房地产上。
美国高净值人群在持有什么资产呢？比重最大的是对工商企业的投资 ，占到70%左右� ；痪浠八� ，美国富足生齿的财产顶层设计以金融属性的财产为主 ，占比在70%左右 ，房地产占比在20%以内 ；而中国与此相反 ，富足生齿的金融财产在20%以内 ，房地产占比抵达70%左右。
虽然 ，这一较量不完全科学 ，事实中国的中产阶级差别于美国的高净值家庭。美国超高净值人群处于金字塔的塔尖 ，他们大都拥有自己的企业。可是纵然是美国入门级高净值人群 ，没有自己的企业 ，也同样大宗持有金融资产 ，只不过是别人企业的股权或债权 ，也就是关于房地产以外的其他工商企业的投资。用我们今天海内的说法 ，就是对实体经济的投资。
美国富人为什么不大宗持有房地产 ，与中国情形有什么区别？在美国投资者看来 ，房地产作为一种投资标的 ，所能提供的未来危害收益性价比并不显着高于其他投资标的 ，金融资产已经提供了足够有吸引力的危害收益性价比。中国资源市场的生长还处于早期 ，金融属性的财产储值工具还没有很好地生长起来 ，中国住民家庭因此“被迫”依赖于房地产这一保存恒久隐患的财产储值工具 ，着实是可悲的事情。它的背后是中国金融市场的相对欠蓬勃。
相比之下 ，美国资源市场提供了足够多的优异资产选择 ，岂论是果真市场的股票、债券投资 ，照旧对未果真上市企业举行的私募股权、危害投资 ，以及其他另类投资 ，都为投资者提供了足够丰富稳固的回报 ，让各人不以为这些金融属性的投资标的是“坑”是“雷” ，也不需要通过投资“看得见摸得着”的房地产来获得清静感。事实上 ，以前文的剖析中可以看出 ，这种清静感是虚幻的：恒久来看 ，现实购置力的缩水让房地产难以实现财产的保值增值。
对实体经济的投资 ，在整个社会层面上会带来什么效果呢？带来的是整个社会总生产潜力的一直提升 ，用经济学术语表述就是提升了潜在GDP。成熟市场国家GDP上升的背后动力之一 ，就是大宗民间资源一直投入到实体经济中 ，而不是从实体经济中抽离出来 ，进入到房地产等虚拟经济领域。关于实体经济的再投资 ，是在真正增添潜在GDP ，真正增添社谈判品和效劳的恒久总产出。
对此 ，你可能会有这样的疑问：“伟易博房地产投资不是也在增添GDP吗”？是的 ，老黎民“心甘情愿”地把辛勤结余的储备投资在屋子上 ，重大的需求导致新的屋子一幢又一幢地建起来 ，这也会推高GDP�Ｍ锵У氖� ，三十年后 ，这些房地产只能提供“栖身”这一使用价值 ，很难通过交流来实现足够的购置力。从全社会层面看 ，我们把原来可以投在工商企业特殊是高端制造业和效劳业的资源挪用了 ，把这些资源酿成磷浦筋水泥、建成了屋子 ，进而让空荡荡的屋子各处都是。与此形成反差的是 ，各人真正需要的养老医疗、缓解病痛延伸寿命的科学研究、生物制药手艺、云盘算、人工智能等没有被充分投资 ，而它们才是我国恒久需要的经济潜力。
因此 ，我们应当鼎力大举生长资源市场 ，加速供应一些能够直接对接到实体经济的投资渠道。好比 ，芯片或操作系统等恒久的、高科技的项目需要的资金体量大、周期长 ，我们若是能提供母基金类的产品供各人购置 ，一方面可以指导老黎民将现在的空余资源投资到实体经济中去 ，另一方面也能镌汰个体投资失败的概率 ，分摊危害 ，在未来20、30年后取得合理收益 ，用于知足养老等现实需求。
金李 ，伟易博金融学系教授、副院长 ，兼任北京大学国家金融研究中心主任 ，北京大学治理案例研究中心主任。第十三届天下政协委员、九三学社第十四届中央委员会常委。金李教授也是全球公司治理同盟的董事和科学委员会成员。曾在哈佛大学和牛津大学从教10余年 ，是英国政府“优异人才”殊荣的获得者。他的研究专长在于新兴市场金融领域 ，教学企业财务、公司治理、资源市场等相关课程。
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