北大伟易博头脑力REITs课题组
一、REITs的税制问题研究
从外洋的生长履历看 ，税收优惠是激活REITs生长的主要驱动力。在我国现行的税收制度下 ，REITs在设立和一连谋划环节均有较高的税务肩负 ，使得提倡人的动力缺乏 ，投资者的收益率不高 ，客观上制约了REITs的生长。伟易博剖析显示 ，推出REITs可开拓税源 ，增添税收收入 ，同时对建设规范的税收制度具有起劲作用。我们建议有关部分借鉴国际履历 ，充分思量REITs的税收中性原则 ，给予一定的优惠政策驱动REITs ，尤其是租赁住房REITs在中国的规� ；�。
（一）生长REITs对税收的起劲影响
REITs对税收的起劲作用主要体现在提升不动产投资市场的活跃度 ，优化投资市场结构等方面 ，从而在某种水平上起到开拓税源和增添税收的效果。
第一 ，REITs是资源市场大类资产 ，其设立历程将催生大宗的应税行为 ，增添税收金额。
第二 ，REITs可提升地产投资市场活跃度 ，并对税收爆发正面起劲效应。
第三 ，REITs的泛起会增进中国地产行业的机构化、规� ；� ，使得机构持有资产并谋划的比重大大增添� ；钩钟胁⒛被什乃笆照急龋�20-44%）高于小我私家持有资产的税收占比（4-14%） ，有利于税收增添。最后 ，地产行业机构化生长会带来许多规范化的应税增值营业 ，包括卫生保洁、家政、安保、生涯效劳等等。
（二）海内REITs推行的税收政策建议
REITs是收入转达的工具 ，应体现税收中性原则 ，即以REITs持有并谋划资产所肩负的税负 ，不应大于投资者自行持有并谋划资产所肩负的税负。这体现在创设REITs的历程中所爆发的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs一连谋划时代的税收应适当予以优惠。
建议凭证国际老例 ，以税收驱动为基本指导头脑 ，对我国REITs的设立和运营给予响应的税收优惠政策 ，详细如下。
第一 ，对以REITs为目的的资产重组行为给予税收支持。在创设REITs的历程中 ，提倡人往往需要对资产举行重组。由于提倡人往往会在REITs中仍持有较大比例的份额 ，该等重组分立的行为导致资产转移至新的主体 ，但现实投资主体和控制权并没有爆发实质转变 ，其计税基础也未爆发转变 ，该等行为可视为企业内部重组。建议允许企业适用与企业内部资产重组相关的税收政策、划定 ，以分立、新设等形式 ，按资产账面价值注入企业新设立的项目公司 ，使该历程没有爆发增值而无需适用增值税、土地增值税和所得税等。未来资产被真实出售给第三方时 ，仍可按此计税基础征收相关税收 ，并不导致税源流失。该等税收优惠政接应扩大到以创设REITs为目的的所有企业 ，包括房地工业和种种所有制企业。
第二 ，进一步增添税收透明度 ，体现REITs设立行为的商业实质。设立REITs时 ，提倡人会将项目公司转让给REITs ，同时提倡人持有REITs一定的份额。该历程涉及股权转让行为 ，一方面会涉及是否穿透判断转让房地产从而需缴纳土地增值税 ，另一方面 ，提倡人需按股权转让所得缴纳所得税。该股权转让亦属于REITs设立历程中的重组行为 ，不应当被视同房地产销售 ，建议对其性子予以明确认定 ，不适用征收土地增值税。另外 ，该等股权转让行为是REITs设立的基础 ，具有合理的商业目的 ，建议对该行为爆发的企业所得税给予税率上的优惠或递延处置惩罚。即便征收所得税 ，亦应思量关于纳税人仍在REITs中持有大宗份额的情形 ，该等份额并未现实变现 ，对应的所得税在设立REITs时可不予以计征。
第三 ，降低REITs谋划环节的税负 ，体现对REITs的税收优惠待遇。由于REITs在持有谋划物业的环节中税负较重 ，建议在一揽子税收方面试行优惠政策 ，好比参照小我私家持有并出租衡宇的情形 ，为REITs系统内的项目公司持有并出租衡宇制订较低的综合税率。尤其是租赁住房类的资产 ，建议税收政策向REITs类的机构倾斜 ，培育更多的专业化、规� ；⒓蓟幕�。项目公司的企业所得税建议借鉴国际老例 ，关于分红的部分予以免征所得税或给予优惠税率。
第四 ，镌汰REITs结构构建爆发的税收肩负。“公募基金+ABS”产品结构中 ，保存投资者、公募基金、专项妄想和项目公司四个应税主体的层级 ，尚有可能在项目公司与专项妄想之间保存私募基金的结构。由于结构相对重大 ，层级较多 ，可能会保存资管产品的重复征税问题 ，好比保本收益的增值税 ，有可能会在私募基金债权和专项妄想的优先级等方面均涉及到 ，导致流转历程的重复征税。建议在营改增一系列文件的基础上 ，进一步明确增值税的处置惩罚 ，并对REITs结构内的资管产品予以免税的待遇 ，关于从项目公司向上分派并最终到投资者的分红 ，明确给予各层级的所得税免税待遇。
二、总结
开发和建设REITs市场是金融系统供应侧刷新的主要组成部分。现在来看 ，公募REITs试点的执法框架、羁系情形、市场准备等条件已基本成熟 ，鼎力大举推进中国公募REITs试点正当其时。中国标准化的公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。“公募基金+ABS”模式是相对优选的计划。生长租赁住房REITs是增进租赁住房行业康健一连生长、落实租售并举战略的主要手段。在创设REITs的历程中所爆发的应税行为 ，应适当予以税收减免 ，在REITs一连谋划时代的税收应适当予以优惠。
课题组成员:刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、朱元德、徐爽、何亮宇、范熙武、于嘉文等
作者单位：伟易博
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