张宇
看法概览
l 目今 ，我国房地产市场履历了从高位回落到逐步企稳的历程 ，但房地产市场仍面临挑战：部分房企仍面临债务危害 ；包管性住房供应缺乏 ；住房面积漫衍梯度不平衡 ；住房与教育资源强绑定导致“学区房”价钱畸高 ；公租房社会治理系统不健全 ；住房执法系统不完善 。
l “十五五”时代 ，建议坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总体思绪 ，以知足人民日益增添的优美生涯需要为基础目的 ，推动房地工业向高质量生长转型 。
l 本文提出如下详细建议：解决新市民住房问题、振兴内需 ；借鉴国际履历 ，加速制订《住房法》 ；强化地方政府财路多元化 ；推进供应侧与需求侧的双重刷新 ；构建包管房社会治理系统 ；通过房地产生长新模式增进生齿生育和高质量生长 ；建设评估与动态调解机制 。
一、生长现状、问题及缘故原由
目今 ，我国房地产市场履历了从高位回落到逐步企稳的历程 。凭证国家统计局数据 ，2023年下半年至2024年上半年市场一连下行 ，2024年下半年最先触底企稳 ，2025年一季度泛起小幅回升 。但市场结构性分解加剧 ，一线都会和焦点二线都会体现显着好于三四线都会 。凭证中国指数研究院数据 ，2025年一季度 ，焦点都会土拍热度显着回升 ，杭州、上海平均溢价率划分高达39%和32% ，而大都三四线都会溢价率仍处于低位 。
只管政策效果最先展现 ，但市场真正实现止跌回稳还需要时间 ，购房者信心的周全恢复仍面临挑战 。
部分房企仍面临债务危害 ，影响市场稳固恢复 。凭证国家统计局数据 ，2024年尾商品房待售面积75327万平方米 ，比上年尾增添10.6% ，房地产开发企业财务保存压力 。
包管性住房供应缺乏 ，难以知足新市民、青年人等群体的住房需求 。凭证第七次天下生齿普查数据 ，我国流感生齿为3.76亿人（其中跨省流感生齿1.25亿人 ，省内流感生齿2.51亿人） ，大部分在城镇就业地缺乏稳固住所清静等的社会福利包管 ，既影响其市民化历程 ，也制约了内需潜力的释放 。在土地供应机制方面 ，天下已建设土地指标与常住生齿挂钩机制 ，但常住生齿挂钩机制缺乏实时性、前瞻性的生齿流动指标 ，商品房与包管房用地分派比例缺乏明确标准 。
住房面积漫衍梯度不平衡 。中国家庭追踪视察数据显示 ，2022年有房群体的人均栖身面积泛起显着的梯度漫衍（见表一） 。最低层次的改善幅度有限 ，2022年底部10%人群的人均栖身面积（13.7平方米）仍低于2012年基础层次（16.7平方米） ，批注住房面积漫衍不平衡问题依然保存 ，进一步改善的空间很大 。
表一 2012年和2022年中国有房群体人均栖身面积漫衍梯度的转变情形
（基于分位数统计）
住房面积层次 |
2012年 （平方米） |
2022年 （平方米） |
转变幅度 |
改善情形 |
最低层次
（底部10%） |
12.0 |
13.7 |
+1.7 (14.2%) |
改善有限 |
基础层次 （底部25%） |
16.7 |
20.0 |
+3.3 (19.8%) |
有所改善 |
中等层次 （中位数） |
24.0 |
30.0 |
+6.0 (25.0%) |
显着改善 |
恬静层次 （前25%） |
35.0 |
40.0 |
+5.0 (14.3%) |
有所改善 |
高等次 （前10%） |
50.0 |
60.0 |
+10.0 (20.0%) |
显著改善 |
住房与教育资源强绑定 。目今住房与教育资源的强绑定导致“学区房”价钱畸高 ，不但加剧了住房不一律 ，还对无都会住房所有权的年轻人的婚育决议爆发负面影响 ，是影响生育的主要因素之一 。
公租房社会治理系统不健全 。包管房、公租房建设缺乏配套的社会治理系统 ，可能导致社区治理杂乱、公共设施维护缺乏、社区清静隐患、社区文化建设缺失等问题 。
住房执法系统不完善 。中国现在尚未建设统一的住房基本执法 ，住房相关执律例则疏散在多个部分规则中 ，执律例则层级纷歧 ，缺乏系统性和协调性 ，也难以反应住房事业面临的新配景 ，以及房地产生长新模式下住房事业要实现的新目的 。
二、国际履历借鉴
（一）德国履历
德国拥有完善的住房执法系统 ，以《住宅修建法》为焦点 。德国是欧洲少数以租赁为主的蓬勃国家 ，凌驾54%的家庭选择租房栖身 ，其住房政策和执法系统对租户提供了强有力的� ；� 。
《住宅修建法》该法明确了政府在住房供应中的责任和义务 ，划定了住房建设标准和质量要求 ，建设了住房津贴和包管系统 ，并规范了房地产市场秩序 。德国都会化率高达90% ，证实晰租购并举模式下都会化的可行性 。
连系我国国情来看 ，德国履历启示我们应当重视租赁市场建设 ，将房地工业定位为效劳型工业 ，建设越发完善的住房包管系统 。
（二）新加坡履历
新加坡以组屋制度为焦点的公共住房舷笼罩了凌驾八成公民的住房需求 。同时 ，新加坡还推出了多项升级妄想刷新老旧组屋栖身条件 ，一连优化住房供应结构 。
在社会治理方面 ，新加坡组屋社区实验多元族群混淆栖身政策 ，设立住民委员会和社区生长理事会 ，配套完善的公共设施 ，并实验按期升级刷新妄想 ，形成了乐成的社区治理模式 。
在生齿生长方面 ，新加坡通过为新婚匹俦提供组屋购置优先权和特殊津贴、对多子女家庭提供更大面积的组屋分派和更高津贴、在组屋区配套建设优质幼儿园和学校等步伐 ，支持生齿生长 。
在此基础上 ，我们可对新加坡模式举行本土化调解 ，特殊是借鉴其中央公积金制度、组屋升级妄想和社区治理模式 ，完善我国住房公积金制度 ，推进老旧小区刷新和社区治理系统建设 。
（三）日本履历
日本住房执法系统以《住生涯基本法》为焦点 ，辅以一系列配套执律例则 。日本的住房政策履历了从解决“量”的问题到追求“质”的转变 ，这一转变对我国目今的住房政策调解具有主要启示 。
日本住房标准系统的焦点是分层设计 。日本在第三期住宅建设五年妄想（1982-1985年）中提出“最低栖身水平”和“平均栖身水平”的双层标准：最低标准为四口之家50㎡ ，平均标准为四口之家86㎡ 。
日本通过每年住房视察动态修正标准 ，并将住房政策纳入执法系统 ，配套五年住宅建设妄想（1966-2005年共实验八期） ，确保标准落实 。这些做法对中国建设住房标准系统息争决住房面积不一律问题具有主要参考价值 。
