张宇
看法概览
l 目今，我国房地产市场履历了从高位回落到逐步企稳的历程，但房地产市场仍面临挑战：部分房企仍面临债务危害；包管性住房供应缺乏；住房面积漫衍梯度不平衡；住房与教育资源强绑定导致“学区房”价钱畸高；公租房社会治理系统不健全；住房执法系统不完善。
l “十五五”时代，建议坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总体思绪，以知足人民日益增添的优美生涯需要为基础目的，推动房地工业向高质量生长转型。
l 本文提出如下详细建议：解决新市民住房问题、振兴内需；借鉴国际履历，加速制订《住房法》；强化地方政府财路多元化；推进供应侧与需求侧的双重刷新；构建包管房社会治理系统；通过房地产生长新模式增进生齿生育和高质量生长；建设评估与动态调解机制。
一、生长现状、问题及缘故原由
目今，我国房地产市场履历了从高位回落到逐步企稳的历程。凭证国家统计局数据，2023年下半年至2024年上半年市场一连下行，2024年下半年最先触底企稳，2025年一季度泛起小幅回升。但市场结构性分解加剧，一线都会和焦点二线都会体现显着好于三四线都会。凭证中国指数研究院数据，2025年一季度，焦点都会土拍热度显着回升，杭州、上海平均溢价率划分高达39%和32%，而大都三四线都会溢价率仍处于低位。
只管政策效果最先展现，但市场真正实现止跌回稳还需要时间，购房者信心的周全恢复仍面临挑战。
部分房企仍面临债务危害，影响市场稳固恢复。凭证国家统计局数据，2024年尾商品房待售面积75327万平方米，比上年尾增添10.6%，房地产开发企业财务保存压力。
包管性住房供应缺乏，难以知足新市民、青年人等群体的住房需求。凭证第七次天下生齿普查数据，我国流感生齿为3.76亿人（其中跨省流感生齿1.25亿人，省内流感生齿2.51亿人），大部分在城镇就业地缺乏稳固住所清静等的社会福利包管，既影响其市民化历程，也制约了内需潜力的释放。在土地供应机制方面，天下已建设土地指标与常住生齿挂钩机制，但常住生齿挂钩机制缺乏实时性、前瞻性的生齿流动指标，商品房与包管房用地分派比例缺乏明确标准。
住房面积漫衍梯度不平衡。中国家庭追踪视察数据显示，2022年有房群体的人均栖身面积泛起显着的梯度漫衍（见表一）。最低层次的改善幅度有限，2022年底部10%人群的人均栖身面积（13.7平方米）仍低于2012年基础层次（16.7平方米），批注住房面积漫衍不平衡问题依然保存，进一步改善的空间很大。
表一 2012年和2022年中国有房群体人均栖身面积漫衍梯度的转变情形
（基于分位数统计）
住房面积层次 |
2012年 （平方米） |
2022年 （平方米） |
转变幅度 |
改善情形 |
最低层次
（底部10%） |
12.0 |
13.7 |
+1.7 (14.2%) |
改善有限 |
基础层次 （底部25%） |
16.7 |
20.0 |
+3.3 (19.8%) |
有所改善 |
中等层次 （中位数） |
24.0 |
30.0 |
+6.0 (25.0%) |
显着改善 |
恬静层次 （前25%） |
35.0 |
40.0 |
+5.0 (14.3%) |
有所改善 |
高等次 （前10%） |
50.0 |
60.0 |
+10.0 (20.0%) |
显著改善 |
住房与教育资源强绑定。目今住房与教育资源的强绑定导致“学区房”价钱畸高，不但加剧了住房不一律，还对无都会住房所有权的年轻人的婚育决议爆发负面影响，是影响生育的主要因素之一。
公租房社会治理系统不健全。包管房、公租房建设缺乏配套的社会治理系统，可能导致社区治理杂乱、公共设施维护缺乏、社区清静隐患、社区文化建设缺失等问题。
住房执法系统不完善。中国现在尚未建设统一的住房基本执法，住房相关执律例则疏散在多个部分规则中，执律例则层级纷歧，缺乏系统性和协调性，也难以反应住房事业面临的新配景，以及房地产生长新模式下住房事业要实现的新目的。
二、国际履历借鉴
（一）德国履历
德国拥有完善的住房执法系统，以《住宅修建法》为焦点。德国是欧洲少数以租赁为主的蓬勃国家，凌驾54%的家庭选择租房栖身，其住房政策和执法系统对租户提供了强有力的�；�。
《住宅修建法》该法明确了政府在住房供应中的责任和义务，划定了住房建设标准和质量要求，建设了住房津贴和包管系统，并规范了房地产市场秩序。德国都会化率高达90%，证实晰租购并举模式下都会化的可行性。
连系我国国情来看，德国履历启示我们应当重视租赁市场建设，将房地工业定位为效劳型工业，建设越发完善的住房包管系统。
（二）新加坡履历
新加坡以组屋制度为焦点的公共住房舷笼罩了凌驾八成公民的住房需求。同时，新加坡还推出了多项升级妄想刷新老旧组屋栖身条件，一连优化住房供应结构。
在社会治理方面，新加坡组屋社区实验多元族群混淆栖身政策，设立住民委员会和社区生长理事会，配套完善的公共设施，并实验按期升级刷新妄想，形成了乐成的社区治理模式。
在生齿生长方面，新加坡通过为新婚匹俦提供组屋购置优先权和特殊津贴、对多子女家庭提供更大面积的组屋分派和更高津贴、在组屋区配套建设优质幼儿园和学校等步伐，支持生齿生长。
在此基础上，我们可对新加坡模式举行本土化调解，特殊是借鉴其中央公积金制度、组屋升级妄想和社区治理模式，完善我国住房公积金制度，推进老旧小区刷新和社区治理系统建设。
（三）日本履历
日本住房执法系统以《住生涯基本法》为焦点，辅以一系列配套执律例则。日本的住房政策履历了从解决“量”的问题到追求“质”的转变，这一转变对我国目今的住房政策调解具有主要启示。
日本住房标准系统的焦点是分层设计。日本在第三期住宅建设五年妄想（1982-1985年）中提出“最低栖身水平”和“平均栖身水平”的双层标准：最低标准为四口之家50㎡，平均标准为四口之家86㎡。
日本通过每年住房视察动态修正标准，并将住房政策纳入执法系统，配套五年住宅建设妄想（1966-2005年共实验八期），确保标准落实。这些做法对中国建设住房标准系统息争决住房面积不一律问题具有主要参考价值。
三、关于“十五五”构建房地产生长新模式的政策建议
“十五五”时代，建议坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总体思绪，以知足人民日益增添的优美生涯需要为基础目的，推动房地工业向高质量生长转型。同时，应将房地产生长与扩大内需、推动海内大循环有机连系，特殊是通过解决新市民群体的住房问题，创立重大内需，支持经济恒久康健生长。
（一）解决新市民住房问题、振兴内需
启动新市民包管房建设大工程是解决新市民住房问题和振兴内需的主要行动。阻止2024年底，我国常住生齿城镇化率为66.2%，仍低于蓬勃国家80%以上的水平。据测算，若是能够为新市民群体提供相宜的包管房、公租房和响应的社会福利包管，将在未来7年内（2026-2032年）创立约30万亿元的内部需求，这将成为推动海内大循环的强盛动力。
详细而言，凭证近期2025-2026年，中期2027-2029年，恒久2030-2032年三个阶段，在就业地为新市民（含农民工、工业工人等）及其眷属提供包管房，解决其安居问题。
1. 近期（2025-2026年）：着力于政策托底、止跌回稳，稳固市场预期，提防系统性危害，同时启动新市民包管房、公租房建设工程妄想与试点，预计通过第一阶段建设投资创立约5.1万亿元需求。
2. 中期（2027-2029年）：周全推进新市民公租房建设工程，实现第一阶段（优先解决跨省流感生齿）和第二阶段（扩大到省内重点都会流感生齿）目的，预计通过第二阶段建设和住房相关消耗乘数效应创立约10.4万亿元内需。同时推进住房制度刷新，优化市场结构，提升住房品质。
3. 远期（2030-2032年）：完成新市民公租房建设工程第三阶段目的，基本实现对需要住房包管的流感生齿全笼罩，预计通过第三阶段建设及恒久新市民消耗乘数效应创立约14.3万亿元内需。同时落地住房法并实现区域房地产供需动态平衡，建设长效机制，实现高质量生长。
完善新市民社会福利包管系统是解决新市民住房问题的主要配套步伐。应推进新市民在就业地享受一律的社会福利包管待遇，包括医疗、教育、养老等，消除厥后顾之忧，提高其消耗能力和意愿。同时，通过户籍制度刷新、社会包管系统完善等步伐，加速新市民的市民化历程，使其能够在都会安身立命，成为都会消耗的主力军，进一步释放消耗潜力，形成房地产市场恒久昌盛的基础。
（二）完善住房制度系统
推动住房立法历程是完善住房制度系统的要害。借鉴德国《住宅修建法》、日本《住生涯基本法》等国际履历，建议加速制订《住房法》，明确政府、市场和社会在住房供应中的责任和义务，为房地产市场康健生长提供统筹的执法包管。
《住房法》应确立住房政策的基本理念和偏向，强调住房的社会属性和基本权力性子；明确国家和地方政府在住房领域的责任，建设多主体加入的住房供应系统；建设住房标准系统，包括“最低栖身标准”和“相宜栖身标准”；划定住房政策的制订和实验程序，确保政策的稳固性和一连性；建设住房包管系统，明确包管工具、包管标准和实验程序；规范住房市场秩序，�；は恼呷ㄒ�，提防市场危害。勉励多元主体加入住房建设和供应，生长公共租赁住房、共有产权住房等多种形式的包管性住房，培育和生长住房租赁市场。借鉴德国履历，通过执法明确种种主体在住房供应中的责任和义务，建设稳固的制度包管，形成政府、市场和社会配合加入的住房供应名堂。
（三）强化地方政府财路多元化
强化地方政府财路多元化是镌汰对土地财务依赖的主要行动。应勉励地方政府通过都会更新、存量资产盘活等方法，拓展财路渠道，镌汰对土地出让金的依赖；稳妥加速研究房地产税立法，建设健全与房地产相关的地方税收系统，为地方政府提供稳固的财务泉源；通过财路多元化，减轻地方政府推高地价房价的动力，增进房地产市场平稳康健生长。
（四）供应侧与需求侧的双重刷新
1. 在需求侧，建议坚持“知足刚需、支持改善、抑制投契”的原则。
完善差别化住房信贷政策。完善住房公积金利率机制。推进住房公积金制度“扩面”效劳新市民租购并举解决住房问题，支持刚性和改善性住房需求。
继续通过税收制度抑制投契炒房行为。通过住房津贴，助力解决新市民、青年人（尤其是农村户籍大学生）等群体的住房难题。加速推进新市民群体的市民化历程，通过户籍制度刷新、社会包管系统完善等步伐，使其能够在就业地安身立命，形成房地产市场恒久昌盛的基础。
2. 在供应侧，建议提出“优化存量、差别化提供增量、提高质量”的原则。
（1）优化存量：通过收购存量商品房转为包管性住房、闲置土地收储、老旧小区刷新等方法，盘活闲置或低效使用的住房和土地资源，提高资源使用效率。
（2）差别化提供增量：对商品房和包管性住房实验差别化供应战略，严酷控制商品房新增供应，特殊是在库存压力较大的都会；同时，鼎力大举生长包管性租赁住房，重点解决新市民群体的住房问题。关于生齿净流入的大都会，重点解决住房供应缺乏问题，增添土地供应，生长包管性住房；关于生齿净流出的中小都会，重点推进去库存和都会更新，提高存量住房品质，改善人居情形。通过政府主导、多元加入的方法，在就业集中地区建设大规模公租房，实现“以人定房”，并配套响应的公共效劳设施。支持地方政府指导生长切合区域定位的高质量工业项目，通过工业项目发动包管房建设，形成"工业-就业-住房包管"的良性循环。鼎力大举生长包管性租赁住房REITs（房地产投资信托基金），通过资产证券化盘活存量资产，拓宽包管性住房融资渠道。应完善包管性租赁住房REITs政策情形，简化审批流程，降低刊行门槛，扩大投资者规模，提高市场流动性，形成可一连的包管性住房投融资机制，吸引更多社会资源加入包管性住房建设和运营。
（3）提高质量：完善 “好屋子”标准系统。借鉴新加坡组屋升级妄想履历，系统推进都会更新。借鉴日本履历，制订差别化的栖身面积标准，建设“最低栖身标准”和“相宜栖身标准”的双层系统。例如，“最低栖身标准”确保人均栖身面积不低于18平方米，包管基本康健和文化生涯需求；“相宜栖身标准”抵达人均30平方米以上，知足更高品质的栖身需求，改变现在都会栖身水平梯度高、人均栖身面积低的住民改善少的现状。推进都会栖身条件最低10%的住民抵达“最低栖身标准”，推进都会栖身条件最低25%的住民抵达“相宜栖身标准”。通过这一双层标准系统，逐步提升全体住民的栖身条件。从提升全体住民栖身水平（而非平均水平）的角度，为我国住房建设和住房条件改善提供第二次起步时机。
（五）构建包管房社会治理系统
构建包管房社会治理系统是包管房可一连生长的主要包管。应建设多元共治模式，构建政府主导、多方加入的治理结构，明确各方责任界线，建设协商共治机制，引入第三方评估机制；完善社区效劳系统，在包管房社区配套建设教育、医疗、商业等公共效劳设施，提供就业支持效劳，开展社区教育效劳，提供心理康健效劳；推进混淆栖身模式，阻止包管房集中成片，推动差别群体混淆栖身，实验差别化租金政策，勉励商业业态多元化。
强化社区文化建设是构建协调社区的主要内容。应培育社区文化认同，开展多元文化交流活动，建设社区文化活动中心，培育社区自愿效劳文化；建设智慧社区平台，构建社区信息治理系统，推广智能家居应用；设立专项治理资金，建设包管房运营维护基金，多元化资金筹措机制，实验透明化资金治理，引入社会资源加入。通过系统性的社区治理，提高包管房社区的宜居性和可一连性。
（六）通过房地产生长新模式增进生齿生育和高质量生长
增进生齿生育和高质量生长是房地产政策的主要目的之一。应扫除住房与教育资源的强绑定关系，建设教育资源与生齿漫衍匹配机制；为适婚年岁青年和育龄家庭提供专项住房支持，设立新婚青年安居工程，实验“婚育友好型”住房信贷政策，建设多子女家庭住房津贴制度，开发适合年轻家庭的小户型过渡性住房；在包管房社区配套优质托育和教育设施，实现包管房社区托育设施全笼罩，建设高质量社区学校，生长社区家庭支持中心，建设社区儿童友好空间。提升多子女家庭住房面积标准，设立多子女家庭住房改善专项妄想，实验差别化的住房公积金政策，探索“生长型住房”模式；降低住房本钱对家庭生育决议的负面影响，建设“租购并举”的住房包管系统，实验“先租后买”政策，生长共有产权住房，建设住房支出占比预警机制，释放可自由支配的消耗购置力，推动职住平衡生长。通过这些步伐，减轻住房肩负对生育的抑制作用，提高生育意愿和水平。
（七）建设评估与动态调解机制
建设评估与动态调解机制是确保政策有用实验的主要包管。应完善政策决议监控指标，施展移动信令等大数据的研究价值，新增设立“外来生齿流入规模”、“工业生齿住房缺口”等常住生齿、住房需求的前瞻性、实时性指标。应建设政策效果评估系统，设立“包管性住房完成率”、“新市民安居率”及“住房条件改善率”等量化指标，按期评估政策效果；实验动态调解机制，凭证评估效果，实时调解政策步伐，确保政策的有用性和针对性；增强政策协调，建设跨部分协调机制，确保各项政策步伐协同发力，形成协力。通过科学的评估和调解机制，提高政策的精准性和有用性，推动房地产市场平稳康健生长。
作者单位：伟易博
简报执笔：张佳慧
