张峥
本期看法概览
●目今的房地产问题是周期性和结构性问题叠加的效果。长周期和短周期共振配景下，房地产市场在古板意义上的反转不可能短期实现，需要体制机制的刷新和立异。
●提防化解重点领域危害也是行业转型的契机。要坚持在生长中逐步化解危害。
●有用盘活存量资产，构建房地产生长新模式，在现实推进中主要面临如下挑战：收购主体动力缺乏，能力不敷 ；收购工具简单，用途简单 ；收购定价上难以形成共识 ；金融工具与盘活存量行动的适配度缺乏。
●盘活存量资产应切合市场需求，应遵照商业逻辑，以市场化的方法盘活存量资产。建议建设天下性或区域性的市场化持有型房地产投资基金 ；将商办用房也纳入收购规模 ；拓宽收购用途 ；增强金融产品的针对性支持。
自去年9月26日中央政治局聚会安排增进房地产市场止跌回稳事情以来，房地产市场逐渐泛起起劲转变，止跌回稳泛起起劲势头。我们应对房地产领域保存的问题坚持苏醒地熟悉，坚持在生长历程中逐步化解危害，实现短期行动与构建房地产生长新模式的有机连系和协调统一。
一、目今房地产市场的低迷是周期性与结构性问题相互交织的效果
2021年以前我国房地产处于长周期上行阶段，时代泛起的短期下行，主要是由于房地产调控抑制住民购房需求，调控政策松开以后，购房需求容易释放，房地产则实现短周期苏醒。然而，履历30年的大规模投资建设之后，房地产供求关系已经泛起了重大转变。一方面是出生生齿和完婚生齿下降，另一方面是新增城镇生齿镌汰，城镇住房需求泛起显着回落，房地产长周期逐步进入下行阶段。在房地产长周期下行的同时，陪同着住民收入增速放缓，尤其是低通胀配景下收入预期缺乏，泛起短周期需求下降。受长周期下行与短周期下行叠加影响，本轮房地产调解幅度较深。
房地产市场的结构性问题主要体现在两个方面：一是房地产太过投资、项目投融资错配等问题集中袒露 ；二是房地产危害、地方债危害和中小金融机构危害深度关联、相互影响。已往三十年，土地财务和土地金融推动了房地产与基建投资快速增添。土地金融一定水平导致金融系统危害定价能力缺乏，政府信用替换市场信用、典质品信仰掩饰现实危害、政府干预影响价钱信号等问题突出。同时，我国金融系统以间接融资为主体，危害分担能力缺乏。总之，在原有体制下，房地产市场的三个主要主体（即房地产企业、地方政府、金融机构）激励有余，约束缺乏。
长周期和短周期共振配景下，房地产市场在古板意义上的反转不可能短期实现，深条理的结构性问题也不随经济波动而自然解决，而是需要体制机制的刷新和立异。
二、提防化解重点领域危害也是行业转型的契机
已往以高增添、高杠杆、高周转为特征的房地产生长旧模式最终体现为债务危害一直积累、房价收入比失衡、供需结构失衡、以及行业恒久竞争力缺乏，该生长模式已不可一连。
房地产生长新模式的实质是房地产行业从高速增添向高质量生长转型。房地产生长新模式将泛起几个主要的特征：第一，衡宇的栖身属性在住宅定价中施展焦点作用，住宅定价更多锚定于栖身租金，与住房消耗的质量挂钩 ；第二，房地产市场进入增量和存量并重的时期，房地产开发营业回落，而房地产资产运营营业增添 ；第三，降低投融资错配，提高直接融资比例，增添权益融资比重，形成康健的房地产投融资体制，增强房地产内在稳固性 ；第四，在住宅、商业、旅游、养老、工业地产的投资、开发、运营等领域，涌现出一批高度专业化的机构，行业恒久竞争力提升。构建房地产新生长模式，应该从解决房地产市场的结构性问题入手。
近期，国家出台了一系列提振房地产市场的政策，有助于对冲房地产行业的周期性下行。但结构性问题是固有的、恒久性的问题。我们不可仅就危害讨论危害，而需将对危害的明确和化解置身于一个完整的经济生长框架下。高质量生长是提防、化解三大危害的长效机制。在中国式现代化的大配景下，明确房地产、地方债务与中小金融机构危害问题，需要将统筹化解危害视为进一步深化刷新以推动经济转型的契机，培育新质生产力，提升全要素生产率增速，推动财税体制、地方政府投融资体制、地方政府审核机制以及不动产投融资体制等相关刷新，推出化解存量房地产以及债务重组的有力步伐，形成短期行动与构建房地产生长新模式的协调统一。
