2018年10月30日 ，伟易博REITs课题组宣布《REITs市场建设与经济转型生长——基于各国推出REITs制度的历史剖析》（下称《报告》） ，从各国REITs（不动产投资信托基金 ，Real Estate Investment Trusts,下称REITs）生长历程的角度 ，剖析REITs市场建设在增进经济稳固、经济转型升级上的作用机理及意义。这是课题组宣布的第七份REITs报告。
《报告》称 ，纵观全球REITs的生长历程 ，各经济体推出REITs的时机往往与自身的经济周期有着密不可分的关联 ，绝大大都经济体在经济�；⒕盟ネ嘶蚓酶咚偕ざθ狈κ背鎏≧EITs相关的执律例则。
课题组梳理REITs生长史发明 ，各经济体推出REITs的时机可分为三类。一是较为蓬勃的国家 ，往往在经济恒久低迷时出台REITs ，如1960年的美国 ，1994年的加拿大 ，2000年的日本 ，21世纪初期的法国、德国、意大利等；二是增添较快的新兴经济体 ，往往在突然泛起的经济�；蟪鎏≧EITs ，如1994年的巴西 ，亚洲金融风暴事后的新加坡、韩国、香港、马来西亚 ，及2009年的哥斯达黎加等；三是经济高速增添的生长中国家 ，往往在增速从高速逐渐放缓时出台REITs ，以为经济的生长提供新动能 ，如2007年的泰国、2008年的巴基斯坦、2013年的肯尼亚、2014年的印度等。
《报告》进一步称 ，REITs市场建设关于国家的经济生长有着主要的作用 ，能够资助国家挣脱低迷、走出�；⑽蒙ぬ峁┬露�。关于国家财务政策和钱币政策的实验 ，REITs都能起主要的作用。
REITs可以增添不动产行业的工业活力 ，提升一律财务支出的回报。REITs可以吸引社会资源一同加入基础设施建设 ，为财务支出的国有资源提供退出的新渠道。REITs的推出可以开拓税基 ，高度流动性的REITs市场为财务增添合理税源。
REITs的出台可以匹配投资者的投资需求 ，吸引社会资源和外洋资源加入投资 ，有利于增添不动产行业的资金供应 ，降低相关企业的融资本钱 ，使整个金融系统在经济的低迷周期中更为稳固。
团结中国现状剖析 ，《报告》以为 ，REITs制度的出台切合目今减税降费的政策取向 ，可以更好地配合大规�；∩枋┙ㄉ璨莆裰С� ，普遍吸引社会资源的加入；REITs的推出还可以增添合理税源 ，改善税收和财务 ，将预算用于其他领域。别的 ，海内不动产与银行关联亲近 ，REITs制度的出台可以改善不动产行业的谋划 ，有利于化解信贷市场的限期错配和高杠杆危害 ，增进金融市场的稳固。REITs的实验将成为供应侧刷新的有力抓手 ，有望盘活现有的大宗房地产库存。
“历史的历程循环往复 ，今日的契机已然来临。”北大伟易博REITs课题组建议 ，在目今的中国经济形势下 ，包管经济平稳运行、推动经济转型升级至关主要 ，REITs市场建设有望成为经济平稳运行的“稳固剂”和经济转型升级的“助推剂” ，“应鼎力大举推进中国公募REITs试点 ，中国版REITs的推出正当其时！”
REITs: 三类经济体遭罹难题时的配合选择《报告》称 ，REITs随着1960年美国国会修改《海内税收法》而正式登上舞台 ，并在已往近60年里获得了长足生长。阻止2018年7月 ，包括所有G7国家在内的37个经济体已经立法推出REITs ，REITs全球总市值抵达2万亿美元 ，占全球GDP比重凌驾2%。
在北大伟易博REITs课题组统计的35个经济体中 ，有29个均在经济低迷或泛起�；蓖瞥鯮EITs制度；仅有比利时、希腊、保加利亚、阿联酋、以色列、越南6个经济体量较小的国家在经济走势强劲的时期出台REITs。
而在经济走势不佳时推出REITs的经济体 ，又可分为三类。
第一 ，已经较为蓬勃的国家 ，在经济恒久低迷时出台REITs。如1960年美国修改税收法推出REITs制度之前履历了1956-1959年的经济低迷；加拿大1994年REITs出台之前履历了1990年起长达4年的经济低迷；日本90年月末在REITs出台前经济陷入低迷甚至负增添；法国、德国、意大利在REITs出台之前都履历了21世纪初期欧洲经济的不景气周期；2008年的金融�；� ，匈牙利和爱尔兰同样履历了经济的恒久衰退 ，随后出台了REITs规则。
各国和各地区REITs出台时的经济形势
第二、增添较快的新兴经济体 ，面临突然泛起的经济�；鎏≧EITs。经济�；奶氐闾逑衷诰每焖偕さ木锰迨艿窖杆俣苛业墓セ� ，GDP增速在一年之内大幅下跌 ，如1990年巴西经济�；�1998年亚洲经济�；�2008年全球经济�；�。许多国家和地区在经济�；笸瞥鯮EITs ，包括1994年的巴西 ，亚洲金融风暴事后的新加坡、韩国、香港、马来西亚 ，以及2008年全球经济�；蟮奈靼嘌馈⒎依肌⒏缢勾锢杓拥�。
第三 ，经济高速增添的生长中国家 ，但增速从高速逐渐放缓的国家出台REITs。尚有部学生长态势优异的生长中国家 ，在REITs出台前坚持了5%以上的经济增添 ，但增速已经显着泛起逐渐放缓的趋势 ，REITs的推出为这些国家的经济增添一连性提供了新的动能 ，助力其经济进一步转型升级。典范的国家包括泰国、巴基斯坦、肯尼亚、印度等正在高速生长的生长中国家。
课题组进一步发明 ，在能获得数据的22个国家和地区发明 ，在各经济体REITs出台前6年的不动产市场 ，只有比利时、希腊、法国、英国、意大利5个欧洲国家在房价上涨的周期中推出REITs ，其余各国和地区均在不动产行业低迷或下跌的周期之中出台REITs执律例则。
因此 ，《报告》得出结论：国家的经济生长态势是国家政策制订者决议是否推出REITs主要的考量因素 ，在一国经济陷入低迷、面临经济�；蛘咝枰涣さ男露苁� ，国家往往有更强的动力推动REITs的出台。
REITs助力落实宏观经济政策
绝大部分国家和地区在经济和不动产行业不景气的周期中推出REITs ，其基础缘故原由在于REITs市场的建设关于经济的生长有着至关主要的作用 ，能够引领经济走出�；⒄跬训兔浴⒁灾挛玫囊涣ぬ峁┬露�。
《报告》指出 ，政策制订者往往倾向于制订宏观稳固的政策 ，减轻经济衰退和萧条关于社会的负面影响 ，而起劲的财务政策和钱币政策 ，是政策制订者最常用的两大手段。关于国家财务政策和钱币政策的实验 ，REITs都能起主要的作用。
通常来说 ，起劲的财务政策包括减税和增大财务支出两方面。
从增大财务支出来看 ，课题组从OECD数据库中整理各推出REITs的成员国在REITs推出的年份其修建增添值和不动产相关增添值的总和占总经济增添值的比重发明 ，绝大部分国家不动产和制作业占经济总量的比重在10%至20%之间 ，若是思量基建和房地产行业的上下游工业 ，其对经济的孝顺比重还会更大。这意味着 ，若是能使不动产行业增添10% ，将发动2%左右的GDP增添 ，成为国家在经济衰退周期中的强心剂；而一旦房价下跌 ，不动产市场不景气 ，国家的经济也会受到极大的影响。
而引入REITs制度毫无疑问将成为国家财务政策的有力增补 ，一方面 ，让不动产行业拥有更强的活力、更大的流动性和更高的透明度 ，使一律的财务投入获得更大的回报 ，为包管经济增添做出更大的孝顺；另一方面 ，REITs的推出可以吸引社会资源一同加入基础设施建设 ，也为国有资源在未来经济景气时的退出提供新的渠道 ，资助政府财务能够康健可一连生长。
从税收的角度看 ，一方面 ，关于房地产企业 ，接纳REITs结构可以降低税率 ，增强其不动产行业的开发和谋划念头；另一方面 ，现有的大宗存量不动产通过REITs的引入重新拥有了流动性 ，反而为政府的税收引入了合理税源。
课题组称 ，国际履历批注 ，规�；腞EITs市场能够拓宽税基 ，增添税收收入。而税收收入的增添为政府财务政策的开展提供了更无邪的空间 ，使得政府可以在其他领域减免税 ，实现更优的经济设置。
REITs对钱币政策的实验 ，亦有颇多助益。《报告》称 ，关于整个金融市场特殊是不动产市场而言 ，REITs的推出与钱币政策在目的上有异曲同工之妙。
逻辑在于：受限于流动性、投资门槛等限制 ，许多看好不动产行业 ，具有不动产行业设置需求的投资者缺乏有包管的不动产投资渠道。而REITs市场的建设 ，使得更多的民间资源能够流向不动产行业 ，提升不动产行业投资水平 ，增进不动产行业的生长。REITs以其高回报、中低危害、高流动性、与其他资产低关联度的特征 ，关于险资、养老金等有着自然的吸引力 ，有利于增添不动产行业的资金供应；REITs的地区性疏散化特征也可以指导更多的外洋资源投入海内的不动产行业。
同时 ，不动产系统资金压力的缓解将使整个金融系统受益。REITs市场的建设将为不动产企业提供新的融资渠道 ，提高其部分持有资产的融资能力。房地产企业流动性的改善会体现在商业银行和其他投资机构的资产欠债表上 ，最终使整个金融系统的资金面受益。
别的 ，关于绝大大都蓬勃国家和部学生长中国家而言 ，养老金系统是金融系统的主要组成部分 ，而REITs制度的引入将使各国养老金受益。一方面 ，REITs相比于债券投资有着更好的收益率 ，相比于股票投资减小了估值变换危害 ，相关于直接不动产投资有着更强的流动性 ，其低危害、高收益、强制分红的特征有利于实现养老金每年需要定额支付的要求；另一方面 ，养老金是不动产投资资金的主要泉源 ，优异的养老金系统有利于增进不动产行业的生长 ，形成不动产行业投资的闭环。
凭证Preqin的统计 ，种种养老金关于不动产行业的投资额占所有机构投资者关于不动产行业的投资额的90% ，其中凌驾50%的养老金加入了REITs投资。规�；疪EITs和乐成运作的市场化养老金系统有着正向相关关系。
启示：中国鼎力大举推进公募REITs正其时
在目今的经济形势下 ，REITs的出台对中国的经济生长有着至关主要的意义。
《报告》以为 ，从中短期看 ，应对转变的外部情形和日益增大的经济下行压力 ，REITs市场建设将成为中国经济的“稳固剂” ，包管经济平稳运行；从恒久看 ，REITs将成为深入推进中国供应侧刷新 ，推动经济高质量生长的“助推剂” ，助力中国经济转型升级。
要明确REITs对中国经济稳固、经济转型的意义 ，则需团结目今经济基础及宏观政策走向加以拆解。
从经济稳固的角度看 ，今年7月召开的国务院常务聚会明确指出要坚持宏观政策稳固 ，“起劲的财务政策要越提议劲” ，一方面聚焦减税降费 ，降低实体经济融资本钱；另一方面加大基础设施建设力度 ，推动在建基础设施项目早见效果。在现在起劲财务政策的配景下推出REITs ，建设与之相配套的税收制度 ，契合减税降费的政策要求 ，而REITs的出台亦将反哺财务政策的实验。
课题组以为 ，REITs的要害落点之一 ，可放在现在存量规模已达数以十万亿计的PPP项目上。
《报告》以为 ，建设REITs市场 ，将为PPP及基础设施投资提供可行的全新途径。PPP项目资产证券化是包管PPP项目一连康健生长的主要机制 ，基础设施作为一类主要的不动产 ，PPP项目为基础设施REITs提供大宗的优质并购标的 ，从而使得基础设施REITs成为PPP项目投资人的退出通道之一�；∩枋㏑EITs的推出 ，团结税收等优惠政策 ，将会增添PPP项目对社会资源投入的吸引力 ，最终支持基础设施项目建设。
从经济转型的角度看 ，REITs的推出有助于盘活巨额存量资产 ，如租房REITs、养老REITs等有望成为化解中国存量房产的新途径。同时 ，REITs市场的开发尚有利于推动不动产行业工业升级 ，向高质量的盈利模式转变 ，由“开发+出售”的模式转变为一次性销售与一连性收入并重的模式。
别的 ，REITs的出台尚有助于中国金融市场的转型和升级 ，资助中国120万亿规模资产治理行业良性生长的同时 ，“作为一种高比例分红、高收益危害比的恒久投资工具 ，是高质量、成熟的、标准化的金融产品 ，REITs完善匹配了险资、包管金等机构投资者的投资需求 ，为中国的养老金提供优质投资产品 ，进而缓解养老金收支平衡的压力”。
鉴于以上种种剖析 ，北大伟易博REITs课题组建议 ，思量到REITs市场建设关于中国经济稳固生长和中国经济转型升级的重着述用 ，在当今的经济形势下 ，REITs的推出正当其时 ，应尽快推出相关执律例则以及营业指引 ，正式启动并鼎力大举推进中国REITs公募试点。
(伟易博“伟易博头脑力”REITs课题组 ，课题组成员包括：刘俏、张峥、刘晓蕾、杨云红、周芊、李文峥、徐爽、何亮宇、范熙武、朱元德、于嘉文等。本报告执笔人：闫云松、张峥、刘俏、李尚宸。)
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