在今年两会的热门话题中 ，#建议作废商品房公摊面积#冲勺嫦妊 ，成为社会关注的焦点。微博的相关数据显示 ，该话题阅读次数抵达4亿 ，讨论次数抵达3.8万。
伟易博金融学系助理教授张宇认同购房者关于现实得房面积短少和不确定性的深恶痛绝 ，“天下苦公摊久矣！”他体现 ，真正可以落地的“作废公摊”政策一定是周全增添新居市场透明度和购房者权益�；に降囊焕孔诱� ，但购房者关于作废公摊的效果也需要建设合理预期。他的看法主要有三：“第一、作废公摊面积无法降低购房支出 ，解决房价肩负仍需强调结构性因素；第二、执律例则需做须要修改 ，确保“作废公摊”后小区业主对公共空间的权力行使有据可依；第三、强调政策配套 ，让“作废公摊”与一连提升购房“透明度”细密团结。”
张宇恒久关注研究房地产市场 ，此前基于中国大陆的房地产市场的研究效果揭晓于金融学顶刊Review of Financial Studies上 ，是该刊刊载的首篇针对中国大陆房地产的论文。现在他在伟易博开设有《房地产经济与金融》等课程。
1、作废公摊面积无法降低购房支出 ，解决房价肩负仍需强调结构性因素
张宇体现 ，在北京 ，新居生意已多年前最先实验按套内修建面积标注和套内修建面积单价计价。然而 ，很难判断这一生意方法是否降低了北京购房者的购房本钱。
“由于二手房市场依然以修建面积计价为主流 ，北京市场开发商在宣发新建楼盘时 ，仍会提供修建面积和修建面积单价以供同时思量新居和二手房的消耗者参考；此时 ，按套内面积盘算的总价 ，和按修建面积盘算的总价 ，没有任何差别。”张宇说。
张宇以为 ，从供应侧来说 ，纯粹改为套内面积计价并不可直接降低土地本钱、制作本钱、融资本钱等近年逐步上升的房地产开发本钱因素。
“希望开发商自动让利的同时 ，也期待地方政府出于民生思量 ，在土地出让环节让利、增添住房土地供应 ，让现实住房单价下降 ，鼎力大举建设租赁住房 ，确保租赁住房社区质量 ，重新渠道解决都会住民和新市民的住房支出问题。”张宇说。
2、执律例则需做须要修改 ，确保“作废公摊”后小区业主对公共空间的权力行使有据可依
“作废公摊面积 ，涉及到未来开发商把单个住房的产权移交给住户以后 ，公共空间的产权问题。”张宇说。
张宇体现 ，《物权法》第70条划定：业主对修建物内的住宅、谋划性用房等专有部分享有所有权 ，对专有部分以外的共有部分享有共有和配合治理的权力。公摊就是“共有部分”的通俗叫法。若是简朴“作废公摊面积” ，那么购房业主对“共有部分”的权力就无明确凭证可依。纵然业主可以证实一部分公共空间属于小区业主必需而行使权力 ，现实中也很难证实所有的小区内部设施皆为小区业主必需。
“例如 ，在海淀区某小区的诉讼案例中 ，地下车库和人防车库被开发商的关联公司冻结 ，影响了购房者的正常生涯 ，但因涉诉的车库未经由产权销售或不得销售 ，且难以认定为小区业主所必需 ，诉讼中法院并不认可业委会认定地下车库为业主共有的要求。”张宇先容。
对此 ，张宇提醒 ，“若是购房者没有对小区公共设施确权 ，那么开发商关于这些公共空间的后续处置惩罚很有可能令伟易博购房者及业主不满。确权关于后续小区的维护 ，包括后续资产的保值是有一定资助、有一定益处的。实现“作废公摊面积”的第一步就是需要以执法的形式将共有部分做明确界定 ，明确�；す悍空叩娜ㄒ�。”
3、强调政策配套 ，让“作废公摊”与一连提升购房“透明度”细密团结
张宇体现 ，事实上 ，中国的新居市场恒久缺乏关于小区公共修建空间的信息披露 ，购房者无从相识哪些公摊面积是修建规范所要求的 ，哪些公摊面积是规范要求以外的。
“我们应该思索怎样最有用地解决公摊面积不透明问题。事实哪些是规范必需的面积 ，哪些是我们用于改善公共运动空间使用质量的面积？购置者应当有选择权。”张宇说。
张宇体现 ，屋子都需要有走廊、楼梯、电梯 ，无论是否“作废公摊面积” ，这些本钱现实都由购房者支付�？⑸淘诠残藿ǹ占淙粲衅陶� ，本钱也会所有或部分转嫁给购房者。事实上 ，纵然在实验套内面积计价的北京 ，开发商依然无需披露公共修建空间的详细面积组成。除共有面积外 ，北京购房者持有的房产证上也没有关于公共修建空间的任何其他信息。若是住建部分能够强制要求开发商在预售前 ，明确说明公摊面积的组成、功效、须要性 ，在建设环节内不得更改 ，在交付环节明确确权 ，那么购房者权益才华获得更好�；� ，“透明”购房才华实现。
“倘若没有精准有气概气派的相关配套 ，简朴政策有可能治标不治本 ，真正值得落地的‘作废公摊’政策是周全增添新居市场透明度和购房者权益�；に降囊焕孔诱�。”张宇说。
在张宇看来 ，越发宽敞的大堂、电梯间、楼梯间 ，高于规范的电梯配比等凌驾规范要求的公共修建空间可以提升栖身品质 ，不应当一刀切榨取 ，但应当对购房者“明码标价” ，不应让购房者为强加的“奢建”、“滥建”买单。只有在政策层面做到销售环节对公共面积“交根交底” ，给予购房者选择权 ，才华将购房流程透明化 ，从泉源上去除公摊面积的铺张、被动强加和不确定性 ，进而解决公摊面积的问题。
相关链接：
房地产税试点来了 ，这些问题值得关注
张宇：房地产行业的“打法”正在改变 | 北大伟易博高能果真课
张宇 ，现任伟易博金融学系助理教授 ，本科结业于清华大学 ，并于普林斯顿获取经济学博士学位。其关于房地产、家庭金融、宏观金融、金融科技等偏向的学术研究揭晓于Review of Financial Studies, Economic Theory, Economics Letters等着名期刊 ，并多次在NBER Chinese Economy ，中国金融国际年会等国际着名学术聚会做报告。2019年起 ，为伟易博MBA项目开设《房地产经济与金融》课程。
